Versicherung für leer stehende Häuser: Wie lange der Schutz gilt und welche Bedingungen bei Wasserschäden gelten

Ein Haus, das eine Zeit lang leer steht – sei es ein Zweitwohnsitz, eine geerbte und zum Verkauf anstehende Immobilie oder eine Mietwohnung zwischen zwei Mietverhältnissen –, behält nicht automatisch denselben Versicherungsschutz wie zu der Zeit, als jemand darin wohnte. Die meisten britischen Wohngebäudeversicherungen legen fest, ab wann ein Haus, das durchgehend leer steht, aus Sicht des Versicherers als „unbewohnt“ gilt. Das ist meist der Fall, wenn 30, 60 oder 90 aufeinanderfolgende Tage niemand darin gewohnt hat; ab diesem Zeitpunkt gelten zusätzliche Bedingungen (Quelle: Versicherungsregeln für unbewohnte Häuser: Was Versicherer üblicherweise verlangen – Intelligent Insurance). Der genaue Zeitraum ist in den jeweiligen Versicherungsbedingungen festgelegt und gilt nicht einheitlich für den gesamten Markt. Deshalb sollten Sie die entsprechende Klausel nachlesen, bevor Sie Annahmen zu Ihrer eigenen Police treffen.

Der Schutz bei Leitungswasserschäden ändert sich nach Ablauf dieser Frist am häufigsten, denn solche Schäden sind sowohl der häufigste Schadenfall bei Wohngebäudeversicherungen als auch diejenigen, die ein abwesender Eigentümer am wenigsten rechtzeitig bemerkt. Im Folgenden erfahren Sie, warum Versicherer Wasserschäden anders behandeln, was sie von Eigentümern üblicherweise verlangen, wie sich die Anforderungen je nachdem unterscheiden, ob es sich um einen Zweitwohnsitz, eine leerstehende Immobilie oder eine Mietwohnung zwischen zwei Mietverhältnissen handelt, und welchen realistischen Platz eine kontinuierliche Lecküberwachung hat, wenn Sie diese Bedingungen kennen.

• „Unbewohnt“ hat in den meisten Policen eine genaue Bedeutung: In der Regel muss das Haus eine bestimmte Zahl von Tagen durchgehend unbewohnt sein. Sobald es wieder normal bewohnt wird, beginnt die Frist von vorn.
• Leitungswasserschäden werden gesondert behandelt, weil sie die größte einzelne Kategorie von Wohngebäudeversicherungsansprüchen im Vereinigten Königreich ausmachen und umso größer werden, je länger sie unbemerkt bleiben.
• Versicherer, die für leerstehende Immobilien zusätzliche Bedingungen stellen, verlangen in Bezug auf die Wasserversorgung meist eines von zwei Dingen: Entweder muss das Leitungssystem entleert oder die Heizung auf einer festgelegten Mindesttemperatur gehalten werden. Außerdem sind regelmäßige Kontrollen erforderlich.
• Ob eine Immobilie als Zweitwohnsitz, langfristig leerstehende Immobilie oder Mietwohnung zwischen zwei Mietverhältnissen gilt, beeinflusst, welche Police und welche konkreten Bedingungen gelten.

Wie lange darf ein Haus leer stehen, bevor sich Ihr Versicherungsschutz ändert?

Eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung setzt voraus, dass jemand im Haus wohnt. Versicherer verankern diese Annahme in ihren Bedingungen mit einer Klausel zur Nichtbewohnung: Steht die Immobilie länger als die angegebene Zahl von Tagen durchgehend leer, wird bestimmter Versicherungsschutz eingeschränkt oder entfällt, sofern der Versicherungsnehmer nicht bestimmte Bedingungen erfüllt. Ein Versicherer setzt diese Frist für einen Zweitwohnsitz auf 30 aufeinanderfolgende Tage fest, bevor zusätzliche Bedingungen gelten (Quelle: Versicherung für Zweitwohnsitze – Homeprotect). Allgemeine Informationen zum Markt zufolge verwenden Versicherer je nach Police häufig Fristen von 30, 60 oder 90 Tagen (Quelle: Versicherungsregeln für unbewohnte Häuser: Was Versicherer üblicherweise verlangen – Intelligent Insurance).

Auch der Begriff „bewohnt“ ist in den meisten Versicherungsbedingungen genau definiert und bedeutet nicht einfach, dass Möbel und persönliche Gegenstände noch vorhanden sind. Allgemeinen Informationen zufolge definieren Versicherer eine Immobilie als bewohnt, wenn jemand ungefähr fünf aufeinanderfolgende Nächte pro Monat oder zwei aufeinanderfolgende Nächte pro Woche darin verbringt (Quelle: Versicherungsregeln für unbewohnte Häuser: Was Versicherer üblicherweise verlangen – Intelligent Insurance). Nach dieser Definition fallen zwei Wochen Urlaub und ein Haus, das monatelang leer steht, selbst bei derselben Police in unterschiedliche Kategorien. Die Frist beginnt jedes Mal von vorn, wenn die Immobilie wieder normal bewohnt wird. Deshalb sollten Sie bei einer geplanten längeren Abwesenheit zunächst die genauen Versicherungsbedingungen prüfen, statt von einer branchenweit einheitlichen Frist auszugehen.

Warum Versicherer Wasserschäden besonders hervorheben

Leitungswasserschäden waren 2024 die größte einzelne Kategorie von Wohngebäudeversicherungsansprüchen im Vereinigten Königreich und machten 28,63 % der Schadenfälle aus (Quelle: Wasserschäden: Neue Daten zeigen, dass Leitungswasserschäden bei Wohngebäudeversicherungsansprüchen an erster Stelle stehen – Pressemitteilung von Gocompare). Das größere Risiko bei einer leerstehenden Immobilie ist nicht, dass ein Rohr eher beschädigt wird. Es fehlt vielmehr das, was den Schaden normalerweise begrenzt: Jemand bemerkt innerhalb von Stunden statt Wochen einen tropfenden Wasserhahn, eine feuchte Stelle oder eine laufende Toilettenspülung. Ein Haarriss, dessen Reparatur am ersten Tag wenig kosten würde, kann Böden, Wände und angrenzende Wohnungen durchnässen, bevor ihn jemand in einem Haus entdeckt, das nicht kontrolliert wird.

Kälte bringt ein zusätzliches Risiko mit sich: Ein gefrorenes und später berstendes Rohr kann sehr schnell große Wassermengen freisetzen. Deshalb legen manche Versicherer zusätzlich zu ihrer allgemeinen Frist für unbewohnte Immobilien einen besonderen Ausschlusszeitraum für Herbst und Winter fest. Ein Versicherer schließt den Schutz bei Leitungswasserschäden für einen Zweitwohnsitz zwischen dem 1. Oktober und dem 1. April ausdrücklich dann aus, wenn die Immobilie mehr als 30 aufeinanderfolgende Tage unbewohnt war und die vorgeschriebene Kontrolle nicht durchgeführt wurde (Quelle: Versicherung für Zweitwohnsitze – Homeprotect). Solche saisonalen Einzelheiten richten sich nach dem jeweiligen Versicherer und der jeweiligen Police. Prüfen Sie sie daher in Ihren eigenen Unterlagen, statt sie aus einem einzelnen Beispiel abzuleiten.

Welche Bedingungen Versicherer für Wasserschäden üblicherweise stellen

Sobald eine Immobilie als unbewohnt gilt, verlangen die meisten Policen, die weiterhin Schutz bei Wasserschäden bieten, dass sich der Eigentümer für eine von zwei Möglichkeiten entscheidet, statt das Leitungssystem so zu belassen wie in einem bewohnten Haus.

Das Leitungssystem entleeren oder die Heizung eingeschaltet lassen

Bei der ersten Möglichkeit wird die Wasserzufuhr am Haupthahn abgestellt und das Leitungssystem entleert. So wird das Wasser entfernt, das andernfalls auslaufen oder gefrieren könnte, während niemand vor Ort ist, um es zu bemerken. Bei der zweiten Möglichkeit bleibt die Heizung auf einer festgelegten niedrigen Grundtemperatur eingeschaltet, damit die Rohre gar nicht erst einfrieren. Die Bedingungen eines Versicherers für unbewohnte Immobilien empfehlen, die Heizung auf einer niedrigen Grundtemperatur zu halten oder die Wasserzufuhr am Haupthahn abzustellen und das Leitungssystem zu entleeren. Außerdem soll bei jeder Kontrolle auf Feuchtigkeit geprüft werden (Quelle: Versicherung für unbewohnte Häuser – Homeprotect). Eine auf Vermieter ausgerichtete Police legt für eine leerstehende Mietwohnung eine strengere Variante derselben Vorgabe fest: Die Versorgungsleitungen müssen am Haupthahn abgestellt werden, ausgenommen die Versorgung von Feuer- und Einbruchmeldeanlagen. Wenn das Wasser nicht abgelassen wird, muss die Heizung zwischen dem 1. Oktober und dem 31. März auf mindestens 10 °C gehalten werden (Quelle: Leerstehende Mietobjekte – Direct Line for Business). Welche Möglichkeit gilt und welche Temperatur einzuhalten ist, hängt von der jeweiligen Police ab. Lassen Sie sich den Wert daher am besten schriftlich bestätigen, statt eine der beiden Möglichkeiten einfach vorauszusetzen.

Die Immobilie kontrollieren und die Kontrollen dokumentieren

Der zweite Teil der meisten Bedingungen betrifft die Häufigkeit der Kontrollen. Die angegebenen Abstände reichen von Kontrollen alle 7 Tage bei einer Vermieterpolice für eine Mietwohnung (Quelle: Leerstehende Mietobjekte – Direct Line for Business) bis hin zu Kontrollen alle 14 oder 30 Tage, je nachdem, wie die Immobilie im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung für unbewohnte Immobilien eingestuft wird (Quelle: Versicherung für unbewohnte Häuser – Homeprotect). Allgemeine Informationen zufolge verlangen Versicherer je nach Fall wöchentliche bis monatliche Kontrollen sowie eine datierte Aufzeichnung jeder einzelnen Kontrolle (Quelle: Versicherungsregeln für unbewohnte Häuser: Was Versicherer üblicherweise verlangen – Intelligent Insurance). Ein datiertes Foto des Absperrhahns oder Thermostats oder eine kurze Notiz nach jeder Kontrolle ist wenig Aufwand und kann als nützlicher Nachweis dienen, falls bei einem Schadenfall belegt werden muss, dass die Bedingung tatsächlich erfüllt wurde und nicht nur angenommen wurde.

Zweitwohnsitz, leerstehende Immobilie oder Mietwohnung zwischen zwei Mietverhältnissen: Ändert die Bezeichnung etwas an den Regeln?

Auch ein Zweitwohnsitz, der regelmäßig für Urlaube genutzt wird, muss dieselbe Frist für Nichtbewohnung einhalten wie ein Hauptwohnsitz, sobald er über einen zusammenhängenden Zeitraum leer steht. Die regelmäßige Nutzung befreit ihn nicht von der Klausel, sondern sorgt lediglich dafür, dass die Frist häufiger von vorn beginnt als bei einer Immobilie, die niemand besucht. Eine leerstehende Mietwohnung zwischen zwei Mietverhältnissen fällt normalerweise unter die speziellen Bedingungen für Nichtbewohnung in der Vermieterpolice und nicht unter eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung. Diese Bedingungen haben ihre eigene Frist und eigene Auflagen – wie das oben genannte Beispiel eines Vermieterversicherers mit 30 Tagen, abgestellter Hauptwasserzufuhr und Kontrollen alle 7 Tage zeigt.

Ein langfristig leerstehendes Haus – ob es geerbt wurde, auf den Abschluss eines Verkaufs wartet oder tatsächlich leer steht, ohne dass eine Rückkehr geplant ist – gehört zu einer dritten Kategorie. Eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt es unter Umständen nach Ablauf der festgelegten Frist gar nicht mehr ab. Für genau diesen Fall gibt es spezielle Versicherungen für unbewohnte Immobilien. Die Versicherungsbedingungen eines Versicherers unterscheiden klar zwischen einer langfristig und einer vorübergehend leerstehenden Immobilie: Bei langfristig unbewohnten Immobilien ist der Schutz bei Leitungswasserschäden ganzjährig ausgeschlossen, während er bei vorübergehend leerstehenden Immobilien für einen Teil des Jahres bestehen bleibt (Quelle: Versicherung für unbewohnte Häuser – Homeprotect). Entscheidend für alle weiteren Schritte ist, herauszufinden, welche dieser drei Situationen auf Ihre Immobilie zutrifft, statt davon auszugehen, dass eine gewöhnliche Police einfach weiterläuft.

Praktische Checkliste, bevor Sie Ihr Haus leer stehen lassen

Da sich die Einzelheiten je nach Versicherer stark unterscheiden, sollten Sie sich nicht eine Reihe von Zahlen einprägen, sondern Ihre eigene Police durchgehen und die Antworten schriftlich bestätigen lassen.

• Suchen Sie in Ihren Versicherungsbedingungen nach der Frist für Nichtbewohnung und prüfen Sie, wie darin „bewohnt“ definiert ist. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Begriff lediglich möbliert und verschlossen bedeutet.
• Entscheiden Sie vor Ihrer Abreise, wie Sie mit dem Leitungssystem verfahren: Entleeren Sie es am Haupthahn oder lassen Sie die Heizung auf der Mindesttemperatur laufen, die in der Police festgelegt ist. Halten Sie Ihre Entscheidung schriftlich fest.
• Legen Sie einen Kontrollplan fest, der den tatsächlichen Anforderungen Ihrer Police entspricht, und führen Sie nach jeder Kontrolle ein einfaches datiertes Protokoll oder machen Sie ein Foto, statt sich später auf Ihr Gedächtnis zu verlassen.
• Rufen Sie den Versicherer direkt an und fragen Sie nach drei Dingen: Wie lange ist die Frist für Nichtbewohnung? Ändert sie sich je nach Jahreszeit? Welche Nachweise würde der Versicherer im Schadenfall erwarten?
• Wenn die Immobilie tatsächlich langfristig leer steht und nicht gelegentlich als Zweitwohnsitz genutzt wird, fragen Sie, ob eine gewöhnliche Police nach Ablauf der festgelegten Frist überhaupt weiter gilt oder ob stattdessen eine spezielle Versicherung für unbewohnte Immobilien erforderlich ist.

Was eine kontinuierliche Überwachung leisten kann – und was nicht

Bei allem bisher Genannten geht es darum, die schriftlich festgelegten Bedingungen eines Versicherers zu erfüllen. Kein Gerät ändert die Anforderungen einer bestimmten Police; diese müssen weiterhin vom Versicherer schriftlich mitgeteilt werden. Ein Gerät zur kontinuierlichen Überwachung kann jedoch zwischen den von der Police ohnehin verlangten Kontrollen zusätzlichen Schutz bieten. Genau in diesem Zeitraum bleibt ein langsames Leck in einem leerstehenden Haus oft unbemerkt.

Der Detektor wird an der Hauptwasserleitung des Hauses installiert und überwacht den Durchfluss rund um die Uhr mit einem Ultraschallsensor. Sobald er einen ungewöhnlichen Durchfluss erkennt, schließt er innerhalb weniger Sekunden sein eingebautes motorisiertes Ventil und sendet über die Smart-Life-App eine Warnmeldung (Quelle: Intelligenter Wasserleckdetektor für das ganze Haus mit automatischem Absperrventil – Produktseite). In einem leerstehenden Haus bedeutet das: Ein kleines Leck, das am dritten Tag einer 30-tägigen Kontrollpause beginnt, wird innerhalb von Sekunden erkannt, statt erst beim nächsten Kontrollbesuch. Das Ventil begrenzt, wie lange Wasser auslaufen kann, verhindert aber nicht, dass ein Rohr überhaupt erst beschädigt wird. Ein Alarm und ein Absperrventil verhindern nicht, dass ein Leck entsteht, und kein Gerät kann garantieren, dass ein Haus vollständig vor Wasserschäden geschützt bleibt. Der Vorteil besteht darin, die Dauer des Wasseraustritts zu verkürzen. Wenn Sie mehr über die Grundlagen solcher Systeme erfahren möchten, erklärt dieser Ratgeber zu intelligenten Wasserleckdetektoren und automatischen Absperrventilen die Funktionsweise von Sensor und Ventil ausführlicher. Und wenn es sich bei der Immobilie um ein Mietobjekt handelt, das Sie vermieten, statt selbst darin zu wohnen, ist der Schutz bei Wasserschäden aus Sicht von Mietern und Vermietern eine andere Frage. Sie wird gesondert in einem ergänzenden Beitrag dazu behandelt, wie Mieter- und Vermieterpolicen mit Wasserschäden umgehen.

Nichts davon ersetzt das Lesen Ihrer eigenen Police oder ist ein Grund, die vom Versicherer verlangten Kontrollbesuche auszulassen. Es handelt sich um eine zusätzliche Schutzebene, die das Ausmaß möglicher Schäden durch ein Leck begrenzt, während das Haus leer steht – zusätzlich zur Erfüllung der konkreten schriftlichen Bedingungen Ihres Versicherers, nicht anstelle dieser Bedingungen. Weitere Hinweise dazu, wie Sie ein leerstehendes oder nur gelegentlich genutztes Haus zwischen den Kontrollbesuchen in gutem Zustand halten, finden Sie in der Sammlung von Ratgebern des News-Blogs zu Wassersicherheit und zur Ausstattung des Hauses. Sie behandelt neben dem Thema Wasser auch die weitere Einrichtung des Hauses.