Wasserzähler in der Wohnung: Abrechnung und Lecks

Wenn Wasser auf Gebäudeebene abgerechnet wird, gibt es in Frankreich drei verschiedene Modelle. Zu wissen, welches davon für Ihre Wohnung gilt, verändert die Art, wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung lesen. Entweder versorgt ein einziger Hauptwasserzähler das gesamte Gebäude und die Hausverwaltung verteilt die Rechnung nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer, oder Zwischenzähler messen den Verbrauch jeder Wohnung, während die Hausverwaltung alleiniger Vertragspartner des Wasserversorgers bleibt, oder jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag und erhält eine persönliche Rechnung – wie bei einem Einfamilienhaus. Im Folgenden erfahren Sie, woran Sie erkennen, welches Modell bei Ihnen gilt, wie Ihr Anteil berechnet wird, warum ein Leck außerhalb Ihrer Wohnung Ihre Rechnung trotzdem erhöhen kann und was Sie bei der Hausverwaltung anfordern sollten, um Ihre Nebenkosten zu überprüfen.

• Ihre Wasserrechnung hängt vom Abrechnungsmodell Ihres Gebäudes ab: ein einziger Hauptwasserzähler, Zwischenzähler oder Einzelverträge – jedes Modell hat seine eigene Methode zur Kostenverteilung.
• Eine Abweichung zwischen dem Hauptwasserzähler und der Summe der einzelnen Wohnungszähler gilt rechtlich als gemeinschaftlicher Verbrauch. Sie wird nach Miteigentumsanteilen allen berechnet und nicht einer einzelnen Wohnung zugerechnet.
• Die Bezahlung des Wasserverbrauchs und die Bezahlung einer Reparatur nach einem Leck sind zwei unterschiedliche Vorgänge: Bei Letzterem kommt es darauf an, wo das Leck aufgetreten ist. In bestimmten Fällen bildet das IRSI-Abkommen den Rahmen für die Abwicklung zwischen den Versicherern.
• Wenn Sie den Zählerstand Ihres eigenen Wasserzählers regelmäßig notieren, können Sie die Abrechnung der Hausverwaltung überprüfen und ein privates Leck frühzeitig erkennen.

Wie wird das Wasser in einem Mehrfamilienhaus abgerechnet?

Bevor Sie nach dem Grund für eine Änderung Ihrer Rechnung suchen, sollten Sie zunächst wissen, welches dieser drei Modelle für Ihr Gebäude gilt, denn die Berechnungsmethode unterscheidet sich je nach Modell grundlegend.

• Ein einziger Hauptwasserzähler versorgt das gesamte Gebäude. Das ist das häufigste Modell in älteren Gebäuden: Die Hausverwaltung erhält eine Gesamtrechnung vom Wasserversorger und verteilt sie nach den Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer, also entsprechend ihrem Anteil am Gebäude – unabhängig davon, wie viel Wasser die einzelnen Haushalte tatsächlich verbrauchen.
• Zwischenzähler, je einer pro Wohnung, messen den individuellen Verbrauch jeder Wohnung. Die Hausverwaltung bleibt jedoch alleiniger Vertragspartner des Wasserversorgers: Sie erhält die Gesamtrechnung und verwendet anschließend die einzelnen Zählerstände, um den persönlichen Verbrauchsanteil aufzuteilen. Das Wasser für die Gemeinschaftsflächen wird weiterhin nach Miteigentumsanteilen verteilt.
• Ein Einzelvertrag geht noch weiter: Jeder Bewohner wird für die eigene Wohnung direkter Vertragspartner des Wasserversorgers und erhält eine persönliche Rechnung – wie bei einem Einfamilienhaus.

Aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung geht normalerweise hervor, welches dieser drei Modelle gilt. Wenn Sie unsicher sind, ist die Frage ganz einfach: Wer ist Vertragspartner des Wasserversorgers – Sie persönlich oder die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Sind einzelne Wasserzähler vorgeschrieben, und seit wann?

Die Antwort hängt vor allem vom Alter des Gebäudes ab. Neubauten müssen über eine Anlage verfügen, mit der sich die Versorgung jeder Wohnung und der Gemeinschaftsflächen mit Kaltwasser messen lässt. Diese Pflicht ist im französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuch festgelegt (Quelle: Artikel L152-3 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs). Für Gebäude, die vor Einführung dieser Pflicht errichtet wurden, besteht keine Nachrüstungspflicht. Viele von ihnen werden noch heute über einen einzigen Hauptwasserzähler abgerechnet, dessen Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden (Quelle: Notaires de France zur Gesetzgebung über Wasserzähler in Wohnungseigentümergemeinschaften).

Eine dritte Möglichkeit – der oben beschriebene Einzelvertrag – besteht seit dem SRU-Gesetz vom 13. Dezember 2000 (Artikel 93): Ein Eigentümer des Gebäudes kann beim Wasserversorger beantragen, individuelle Lieferverträge einzurichten, sofern die Bewohner zuvor umfassend über die technischen und finanziellen Folgen der Änderung informiert werden (Quelle: ANIL zur Individualisierung von Kaltwasserlieferverträgen).

Wie berechnet die Hausverwaltung den Anteil jeder Wohnung?

Jedes Jahr oder in der in der Teilungserklärung festgelegten Häufigkeit stellt die Hausverwaltung zwei Angaben zusammen: die Gesamtrechnung des Wasserversorgers und die Zählerstände der einzelnen Wohnungszähler. Der Verbrauch in den Gemeinschaftsbereichen – etwa für die Reinigung, Außenwasserhähne oder die Gartenbewässerung – wird gesondert erfasst und nach Miteigentumsanteilen verteilt, nicht nach Zählerstand, da für diese gemeinschaftliche Nutzung niemand einen eigenen Wasserzähler hat (Quelle: die oben genannten Notaires de France).

Beispiel: So setzt sich eine gemeinsame Wasserrechnung zusammen

Betrachten wir ein rein veranschaulichendes Beispiel, das sich nicht auf ein reales Gebäude bezieht. Eine jährliche Gesamtrechnung von 3.000 € steht einer Summe von 2.400 € auf den Zwischenzählern gegenüber: Die verbleibenden 600 € gelten als gemeinschaftlicher Verbrauch und werden zusätzlich zum Anteil jedes Einzelnen laut eigenem Zähler nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der endgültig zu zahlende Betrag hängt also von zwei Faktoren ab, nicht nur von einem.

Warum ist die Abweichung zwischen Hauptwasserzähler und einzelnen Wohnungszählern wichtig?

In einem Gebäude mit Zwischenzählern kann der Hauptwasserzähler einen höheren Verbrauch anzeigen als die Summe aller einzelnen Wohnungszähler. Diese Abweichung ist kein Abrechnungsfehler: Nach der Rechtsprechung gilt sie als Wasser, das für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche benötigt wird, zum Beispiel als Folge eines langsamen Wasserverlusts in einer gemeinsam genutzten Leitung. Daher muss sie gemeinschaftlich nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden, statt einer bestimmten Wohnung zugerechnet zu werden (Quelle: Kohen Avocats zur Verteilung und Anfechtung der Wasserzählerabrechnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, unter Verweis auf ein Urteil des französischen Kassationsgerichtshofs vom Januar 2016). Diese Regel erklärt, warum ein Leck in einer gemeinschaftlichen Leitung die Rechnung aller Bewohner erhöhen kann, auch wenn keiner von ihnen seine Verbrauchsgewohnheiten geändert hat.

Ein Wohnungseigentümer, der die Verteilung der Wasserkosten durch eine Eigentümerversammlung anfechten möchte, hat dafür ab Erhalt des Protokolls zwei Monate Zeit. Danach wird der Beschluss endgültig (Quelle: die oben genannten Kohen Avocats). Diese Frage der Verbrauchsverteilung ist davon zu unterscheiden, wer für die Reparatur des Lecks selbst aufkommt – darauf geht der folgende Abschnitt näher ein.

Leck beim Nachbarn oder in einer gemeinschaftlichen Leitung: Wer bezahlt den Schaden?

Für ein Leck in der privaten Sanitärinstallation eines Nachbarn sind der Bewohner und seine Versicherung zuständig. Bei einem Leck in einem Gemeinschaftsbereich – etwa im Steigstrang, im Dach oder in der Fassade – trägt dagegen die Wohnungseigentümergemeinschaft die finanzielle Verantwortung und übernimmt die Leckortung sowie die Reparatur (Quelle: Kohen Avocats zum IRSI-Abkommen und zu Wasserschäden in Wohnungseigentümergemeinschaften).

Für die Abwicklung solcher Schäden zwischen Versicherern legt das seit dem 1. Juni 2018 geltende IRSI-Abkommen einen abgestuften Rahmen fest: Bis zu 1.600 € ohne Mehrwertsteuer reguliert die Versicherung des betroffenen Bewohners den Schaden direkt und ohne Rückgriff; bei Beträgen zwischen 1.600 € und 5.000 € ohne Mehrwertsteuer gilt zwischen den Versicherern eine pauschale Rückgriffsregelung; bei höheren Beträgen kommt das Abkommen nicht mehr zur Anwendung und es gelten wieder die allgemeinen Haftungsregeln (Quelle: die oben genannten Kohen Avocats). Das Abkommen gilt nur zwischen Versicherern und kann einem Wohnungseigentümer oder Bewohner nicht auferlegt werden: Er behält seine vollen Ansprüche auf Entschädigung nach den allgemeinen Regeln für Reparaturen, Mietausfälle oder eine Beeinträchtigung der Nutzung. Wer für die Reparatur eines Lecks bezahlt und wie der oben erläuterte Wasserverbrauch verteilt wird, sind daher zwei getrennte Vorgänge – auch wenn beide durch denselben Vorfall ausgelöst werden.

Den eigenen Wasserzähler ablesen und überwachen

In einem Gebäude mit Zwischenzählern befindet sich Ihr Zähler in der Regel in Ihrer Wohnung, nahe dem Wasseranschluss, oder manchmal in einem technischen Schacht auf dem Treppenabsatz, den Sie mit den Nachbarwohnungen teilen. Die Hausverwaltung oder ein von ihr beauftragter Dienstleister liest ihn normalerweise einmal jährlich ab, um die Jahresabrechnung zu erstellen.

Wenn Sie Datum und Zählerstand selbst notieren, und sei es nur informell, können Sie die Ablesung der Hausverwaltung überprüfen und eine Abweichung erkennen, bevor daraus ein Streit über die Nebenkostenabrechnung entsteht. Ein Zählerstand, der deutlich schneller als gewöhnlich steigt, obwohl sich Ihre eigenen Verbrauchsgewohnheiten nicht geändert haben, ist in der Regel das erste Anzeichen für ein privates Leck – etwa eine ständig laufende Toilettenspülung oder einen tropfenden Wasserhahn. Prüfen Sie dies, bevor Sie einen Abrechnungsfehler vermuten.

Was Sie bei Ihrer Hausverwaltung anfragen sollten

Drei konkrete Fragen helfen Ihnen dabei zu überprüfen, ob Ihr Anteil an der Wasserrechnung dem tatsächlichen Verbrauch des Gebäudes entspricht.

• Bitten Sie um die vollständige jährliche Wasserrechnung des Wasserversorgers sowie um eine Aufstellung der einzelnen Zählerstände, die für die Berechnung verwendet wurden, statt sich nur mit dem abschließenden Kostenposten in Ihrer Abrechnung zufriedenzugeben.
• Fragen Sie, wie die Abweichung zwischen dem Hauptwasserzähler und der Summe der einzelnen Wohnungszähler für das betreffende Jahr erklärt wurde und ob die gemeinschaftliche Leitung überprüft worden ist.
• Wenn Ihre Wohnung über ein eigenes, zugängliches Absperrventil für die Wasserzufuhr verfügt – das ist nicht überall der Fall, denn manche Gebäude haben nur ein einziges Ventil für das ganze Haus –, kann es sinnvoll sein, sich über Geräte zu informieren, die diese Leitung überwachen und bei ungewöhnlichem Durchfluss absperren können. Wie ein solcher Detektor funktioniert, ersetzt nicht die oben beschriebene Überprüfung der Kostenverteilung und wirkt nur auf die Leitung, an die er angeschlossen ist.

Ein solches Gerät überwacht kontinuierlich den Durchfluss in der Leitung, an der es installiert ist, und schließt sein integriertes motorisiertes Ventil, sobald ein ungewöhnlicher Durchfluss erkannt wird. Laut Herstellerbeschreibung wird über eine mobile App eine Warnmeldung gesendet. Das Gerät garantiert nicht, dass kein Wasserschaden entsteht, und ändert nichts daran, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren gemeinschaftlichen Verbrauch verteilt: Es reagiert lediglich auf einen ungewöhnlichen Durchfluss in der eigenen Leitung. Andere Geräte werden an derselben Stelle installiert, etwa Filtersysteme, die vor der gesamten Hausinstallation installiert werden.

Dieselbe Frage stellt sich auch anderswo, allerdings mit anderen lokalen Regeln

Die Verteilung der Wasserrechnung eines Mehrfamilienhauses auf seine Bewohner ist in weiten Teilen Europas ein gemeinsames Problem des kollektiven Wohnens. Die genauen Regeln – wer einen Zähler installieren muss, wer Vertragspartner des Wasserversorgers bleibt und wie Streitigkeiten beigelegt werden – richten sich jedoch nach den wohnungs- und versicherungsrechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Landes. Die hier beschriebenen Mechanismen – Miteigentumsanteile, SRU-Gesetz und IRSI-Abkommen – gelten speziell für das französische Recht und dürfen nicht unverändert auf andere Länder übertragen werden.

Ihre Wasserrechnung hängt also vom Abrechnungsmodell Ihres Gebäudes ab. Die Abweichung zwischen dem Hauptwasserzähler und den einzelnen Wohnungszählern entspricht einer gemeinschaftlichen Kostenposition und ist kein Fehler. Wer den Wasserverbrauch bezahlt, ist außerdem eine andere Frage als die, wer nach einem Leck für eine Reparatur aufkommt. Mit diesen Informationen können Sie bei Ihrer Hausverwaltung die richtigen Unterlagen anfordern und verstehen, was Ihre Nebenkostenabrechnung tatsächlich aussagt. Weitere praktische Ratgeber rund ums Wasser im Haushalt finden Sie im Blogverzeichnis.