Assicurazione per una casa disabitata: durata della copertura e condizioni per i danni da acqua richieste dagli assicuratori

Una casa destinata a rimanere vuota per un po', che si tratti di una seconda casa, di un immobile ereditato in attesa di essere venduto o di una casa in affitto tra un inquilino e l'altro, non mantiene automaticamente la stessa copertura assicurativa di quando era abitata. La maggior parte delle polizze assicurative per la casa nel Regno Unito stabilisce un momento in cui il protrarsi dell'assenza trasforma l'immobile in un rischio «non occupato» agli occhi dell'assicuratore, di solito quando nessuno vi abita da 30, 60 o 90 giorni consecutivi; è questa soglia a far scattare condizioni aggiuntive (fonte: Regole sull'assicurazione di una casa non occupata: cosa richiedono di solito gli assicuratori - Intelligent Insurance). Il numero esatto dipende dalle condizioni stabilite da ciascun assicuratore, non da un valore valido per tutto il mercato: conviene quindi individuare quella clausola prima di dare per scontato qualsiasi aspetto della propria polizza.

La copertura per i danni causati dalla fuoriuscita d'acqua è quella che cambia maggiormente una volta superato quel limite, perché è sia la causa più comune di sinistro assicurativo per la casa sia quella che il proprietario assente ha meno possibilità di individuare tempestivamente. Nel resto dell'articolo vedremo perché gli assicuratori trattano l'acqua diversamente, cosa chiedono di solito al proprietario di fare, come cambia la risposta a seconda che si tratti di una seconda casa, di un immobile vacante o di un'abitazione in affitto tra un inquilino e l'altro, e quale ruolo può realisticamente avere il monitoraggio continuo delle perdite una volta comprese queste condizioni.

• La maggior parte delle polizze attribuisce un significato specifico al termine «non occupata»: di solito si riferisce a un periodo continuativo in cui nessuno abita nella casa e termina non appena riprende la normale occupazione.
• La fuoriuscita d'acqua è considerata un caso particolare perché rappresenta la principale categoria singola di sinistri assicurativi per la casa nel Regno Unito e i danni peggiorano più a lungo la perdita resta inosservata.
• Quando impongono condizioni per un immobile vuoto, gli assicuratori di solito chiedono una di queste due cose per l'impianto idrico: svuotarlo oppure mantenere il riscaldamento acceso a una temperatura minima stabilita, oltre a effettuare ispezioni regolari.
• Che l'immobile sia considerato una seconda casa, una proprietà vacante da lungo tempo o un'abitazione in affitto tra un inquilino e l'altro cambia la polizza applicabile e le condizioni specifiche previste.

Per quanto tempo si può lasciare una casa vuota prima che cambi la copertura assicurativa?

Le polizze assicurative standard per la casa presuppongono che qualcuno abiti nell'immobile. Gli assicuratori inseriscono questa condizione nelle clausole sull'assenza continuativa: quando la casa rimane vuota ininterrottamente oltre il numero di giorni indicato, alcune coperture si riducono o vengono meno, a meno che l'assicurato non rispetti condizioni specifiche. Un assicuratore fissa questa soglia a 30 giorni consecutivi per una seconda casa, prima che si applichino condizioni aggiuntive (fonte: Assicurazione per seconde case - Homeprotect), mentre le indicazioni generali sul mercato descrivono 30, 60 o 90 giorni come soglie comunemente adottate dagli assicuratori, a seconda della polizza (fonte: Regole sull'assicurazione di una casa non occupata: cosa richiedono di solito gli assicuratori - Intelligent Insurance).

Nella maggior parte delle polizze, anche «abitata» ha un significato specifico e non vuol dire semplicemente che mobili e oggetti personali siano ancora presenti. Le indicazioni generali spiegano che gli assicuratori possono definire l'immobile abitato in base a circa cinque notti consecutive al mese o due notti consecutive alla settimana (fonte: Regole sull'assicurazione di una casa non occupata: cosa richiedono di solito gli assicuratori - Intelligent Insurance). In base a questa definizione, una vacanza di due settimane e una casa lasciata vuota per mesi rientrano in categorie diverse, anche con la stessa polizza; il conteggio riparte ogni volta che l'immobile torna a essere normalmente abitato. Ecco perché, quando si pianifica un'assenza prolungata, il primo passo utile è controllare le condizioni effettive della polizza invece di affidarsi a un numero che si presume valido per tutto il settore.

Perché gli assicuratori considerano l'acqua un rischio a parte

Nel 2024 la fuoriuscita d'acqua è stata la principale categoria singola di sinistri assicurativi per la casa dichiarati nel Regno Unito, pari al 28,63% dei sinistri (fonte: Problemi d'acqua: nuovi dati rivelano che la «fuoriuscita d'acqua» è al primo posto tra i sinistri assicurativi per la casa - comunicato stampa Gocompare). Il rischio maggiore di un immobile vuoto non dipende da una probabilità più alta che si rompa un tubo, ma dall'assenza di ciò che normalmente limita i danni: qualcuno che si accorge di un gocciolamento, di una macchia di umidità o di uno sciacquone che continua a scaricare nel giro di qualche ora, anziché dopo settimane. Una crepa sottile, che il primo giorno costerebbe poco riparare, può impregnare pavimenti, pareti e appartamenti vicini prima che qualcuno la scopra in una casa che nessuno controlla.

Il freddo aggiunge un ulteriore rischio: un tubo che gela e poi scoppia può riversare rapidamente una grande quantità d'acqua; per questo alcuni assicuratori applicano, oltre al limite generale relativo all'assenza, un'esclusione specifica per il periodo autunnale e invernale. Un assicuratore esclude la copertura per i danni da fuoriuscita d'acqua in una seconda casa tra il 1° ottobre e il 1° aprile, nello specifico quando l'immobile è rimasto non occupato per più di 30 giorni consecutivi e non è stata rispettata la condizione relativa alle ispezioni (fonte: Assicurazione per seconde case - Homeprotect). Questo tipo di dettaglio stagionale dipende dal singolo assicuratore e dalla singola polizza, perciò va verificato nei propri documenti invece di essere dedotto da un solo esempio.

Le condizioni che gli assicuratori impongono di solito per l'acqua

Una volta che un immobile è classificato come non occupato, la maggior parte delle polizze che continuano a coprire i danni causati dall'acqua chiede al proprietario di scegliere tra due soluzioni, anziché lasciare l'impianto nelle stesse condizioni di una casa abitata.

Svuotare l'impianto o mantenere il riscaldamento acceso

La prima soluzione consiste nel chiudere la fornitura d'acqua dalla rete idrica e svuotare l'impianto, eliminando così l'acqua che altrimenti potrebbe fuoriuscire o congelare mentre non c'è nessuno che se ne accorga. La seconda è lasciare acceso il riscaldamento a una bassa temperatura di mantenimento stabilita, così da evitare che i tubi gelino. Le condizioni di un assicuratore per un immobile non occupato raccomandano di impostare il riscaldamento a una bassa temperatura di mantenimento oppure di chiudere la fornitura d'acqua dalla rete idrica e svuotare l'impianto, oltre a verificare la presenza di umidità a ogni ispezione (fonte: Assicurazione per case non occupate - Homeprotect). Una polizza pensata per i proprietari di immobili in affitto stabilisce una versione più rigorosa dello stesso principio per un'abitazione in affitto rimasta vuota: gli impianti devono essere chiusi dalla rete idrica, fatta eccezione per eventuali allarmi antincendio o antintrusione, e il riscaldamento deve essere mantenuto ad almeno 10 °C tra il 1° ottobre e il 31 marzo se l'impianto idrico non viene svuotato (fonte: Immobili in affitto non occupati - Direct Line for Business). La soluzione da adottare e la temperatura richiesta dipendono dalla specifica polizza, quindi conviene chiedere conferma scritta del valore invece di dare per scontata l'una o l'altra opzione.

Ispezionare l'immobile e conservare un registro

La seconda parte della maggior parte delle condizioni riguarda la frequenza delle visite. Gli intervalli indicati vanno da ogni 7 giorni per una polizza per proprietari di immobili in affitto (fonte: Immobili in affitto non occupati - Direct Line for Business) a ogni 14 o 30 giorni, a seconda della categoria in cui rientra l'immobile nell'ambito di una polizza residenziale per immobili non occupati (fonte: Assicurazione per case non occupate - Homeprotect). Le indicazioni generali riferiscono inoltre che gli assicuratori possono chiedere visite da settimanali a mensili, accompagnate da un registro datato di ciascuna visita (fonte: Regole sull'assicurazione di una casa non occupata: cosa richiedono di solito gli assicuratori - Intelligent Insurance). Una foto datata della valvola di arresto dell'acqua o del termostato, oppure una breve nota dopo ogni visita, è un'abitudine che richiede poco impegno e può diventare una prova utile se, in caso di sinistro, occorre dimostrare che la condizione è stata effettivamente rispettata, non solo che si pensava di averlo fatto.

Seconda casa, immobile vacante o casa tra un inquilino e l'altro: l'etichetta cambia le regole?

Una seconda casa usata regolarmente per le vacanze deve comunque rispettare la stessa soglia di assenza continuativa di una residenza principale quando rimane vuota per un periodo ininterrotto: usarla regolarmente non la esenta dalla clausola, ma fa ripartire il conteggio più spesso rispetto a un immobile che nessuno visita. Un'abitazione in affitto rimasta vuota tra un inquilino e l'altro è normalmente coperta dalle specifiche condizioni di assenza previste dalla polizza del proprietario, anziché da una normale polizza per la casa, e tali condizioni stabiliscono un proprio limite di giorni e un proprio elenco di requisiti, come mostra l'esempio sopra della polizza di un assicuratore per proprietari di immobili in affitto, con il limite di 30 giorni, la chiusura dalla rete idrica e le ispezioni ogni 7 giorni.

Una casa lasciata vuota a lungo termine, che sia stata ereditata, sia in attesa del completamento della vendita o sia effettivamente vacante senza una data prevista per il ritorno, rientra in una terza categoria che una polizza standard per la casa potrebbe non continuare a coprire una volta superato il limite indicato. È proprio per questa situazione che esistono le polizze specialistiche per immobili non occupati; le condizioni di un assicuratore distinguono chiaramente questa categoria da quella di un immobile temporaneamente vuoto: per gli immobili non occupati a lungo termine, la copertura per i danni da fuoriuscita d'acqua è esclusa tutto l'anno, mentre un immobile temporaneamente vuoto mantiene tale copertura per una parte dell'anno (fonte: Assicurazione per case non occupate - Homeprotect). Capire quale di queste tre situazioni descrive davvero il proprio immobile, invece di presumere che una polizza standard continui semplicemente a essere valida, è il passaggio da cui dipende tutto il resto.

Una lista pratica da consultare prima di lasciare la casa vuota

Le differenze tra le condizioni degli assicuratori sono tali che l'esercizio utile non consiste nel memorizzare una serie di numeri, ma nell'esaminare la propria polizza e ottenere conferma scritta delle risposte.

• Individua nelle condizioni della tua polizza il limite di giorni di assenza e verifica come il documento definisce «abitata», invece di presumere che significhi soltanto che la casa è arredata e chiusa a chiave.
• Prima di partire, decidi quale soluzione adottare per l'impianto idrico: svuotarlo chiudendo la fornitura dalla rete idrica oppure mantenere il riscaldamento acceso alla temperatura minima indicata dalla polizza, e annota la decisione.
• Stabilisci un programma di ispezioni conforme a quanto richiesto dalla polizza e conserva un semplice registro datato o una foto di ogni visita, invece di affidarti alla memoria in seguito.
• Chiama direttamente l'assicuratore e chiedi tre cose: qual è il limite di assenza, se cambia a seconda della stagione e quali prove si aspetterebbe di vedere in caso di sinistro.
• Se l'immobile è davvero vacante da lungo tempo e non è una seconda casa usata occasionalmente, chiedi se la polizza standard resta valida oltre il limite indicato o se occorre invece una copertura specialistica per immobili non occupati.

Cosa può aggiungere il monitoraggio continuo e cosa non può fare

Tutto quanto detto finora riguarda il rispetto delle condizioni scritte dell'assicuratore; nessun dispositivo modifica i requisiti di una specifica polizza, che devono comunque essere comunicati per iscritto dall'assicuratore. Un dispositivo di monitoraggio continuo può invece aggiungere un livello di protezione tra le visite di ispezione già previste dalla polizza, proprio nell'intervallo in cui una perdita lenta può passare inosservata in una casa vuota.

Il rilevatore si installa sulla linea principale dell'acqua della casa e usa un sensore a ultrasuoni per monitorare il flusso 24 ore su 24; quando rileva un flusso anomalo, chiude la valvola motorizzata integrata in pochi secondi e invia un avviso tramite l'app Smart Life (fonte: Rilevatore di perdite d'acqua intelligente per tutta la casa con valvola di spegnimento automatico - pagina del prodotto). In una casa vuota, questo significa che una piccola perdita iniziata il terzo giorno di un intervallo di trenta giorni tra le ispezioni viene rilevata in pochi secondi anziché alla visita successiva, e la valvola limita la durata della perdita invece di impedire che un tubo si rompa. Un allarme e una valvola di chiusura non impediscono che inizi una perdita e nessun dispositivo può garantire che una casa eviti del tutto i danni causati dall'acqua; il vantaggio, in questo caso, consiste nel ridurre il tempo per cui la perdita continua una volta iniziata. Se vuoi conoscere meglio i principi di funzionamento di sistemi di questo tipo, questa guida ai rilevatori intelligenti di perdite d'acqua e alle valvole di chiusura automatiche approfondisce il funzionamento del sensore e della valvola. Se invece l'immobile in questione è dato in affitto e non è quello in cui vivi, gli aspetti della copertura dei danni causati dall'acqua che riguardano inquilini e proprietari sono una questione diversa, trattata separatamente in un articolo correlato su come le polizze per inquilini e proprietari gestiscono i danni causati dall'acqua.

Niente di tutto questo sostituisce la lettura della propria polizza né giustifica il saltare le visite di ispezione richieste dall'assicuratore. È un livello di protezione aggiuntivo che riduce i danni che una perdita può causare mentre la casa resta vuota, da affiancare al rispetto delle condizioni specifiche messe per iscritto dall'assicuratore, non da usare al loro posto. Per saperne di più su come mantenere in buone condizioni una casa vuota o usata poco tra una visita e l'altra, la raccolta di guide sulla sicurezza idrica e sull'allestimento della casa del blog News tratta argomenti correlati, dalla gestione dell'acqua alla preparazione generale dell'abitazione.