Nuomos mokesčio sumažinimas dėl vandens padarytos žalos: kiek galima sumažinti ir kaip elgtis nuomininkams?
Nuomininkas, pastebėjęs vandens padarytą žalą būste, negali tiesiog sumažinti nuomos mokesčio savo nuožiūra pasirinktu procentu. Nuomos mokestis pagal įstatymą sumažėja, kai dėl žalos būstu tampa pastebimai sunkiau naudotis, o sumažinimo dydis visada priklauso nuo konkretaus patirtų nepatogumų masto: drėgna dėmė vonios kambaryje vertinama kitaip nei permirkusios kambario lubos ar dėl užliejimo negyvenamas kambarys. Tačiau prieš nustatant bet kokį dydį, būtina atlikti vieną veiksmą, kurio daugelis nuomininkų nepakankamai įvertina, – nedelsiant pranešti nuomotojui apie trūkumą. To nepadarius, galima prarasti teisę į nuomos mokesčio sumažinimą už praleistą laikotarpį.
- Nuomos mokestis sumažėja automatiškai, kai dėl vandens padarytos žalos būstu tampa pastebimai sunkiau naudotis; tam nereikia teikti oficialaus prašymo, tačiau reikia turėti galimybę įrodyti patirtų nepatogumų mastą.
- Fiksuotos nuomos mokesčio sumažinimo lentelės nėra. Paskelbtuose teismų sprendimuose dėl vandens padarytos žalos sumažinimas siekia nuo maždaug dešimties iki šimto procentų, priklausomai nuo to, kuris kambarys nukentėjo, koks stiprus kvapas, ar kyla pelėsio pavojus ir kiek laiko tęsiasi ši padėtis.
- Apie trūkumą nuomotojui reikia pranešti nedelsiant, geriausia raštu, nurodant vietą, kada trūkumas pastebėtas ir kaip jis veikia galimybę naudotis būstu. Pavėluotai pranešus arba visai nepranešus, galima prarasti teisę į nuomos mokesčio sumažinimą už nepraneštą laikotarpį ir atsirasti pareiga atlyginti žalą.
- Jei kyla abejonių dėl sumažinimo dydžio, dažnai saugiau iš pradžių sumokėti visą nuomos mokestį, bet raštu aiškiai nurodyti, kad pasiliekama teisė reikalauti grąžinti permoką, o tikslią sumą nustatyti vėliau.
Kada vandens padaryta žala sumažina nuomos mokestį
Teisinis pagrindas – Vokietijos civilinio kodekso (BGB) 536 straipsnio 1 dalis: jei perduodant būstą jame yra trūkumas, dėl kurio jis nebetinkamas naudoti pagal sutartį, arba toks trūkumas atsiranda nuomos laikotarpiu, nuomininkas nebeturi mokėti nuomos mokesčio už laikotarpį, kol tęsiasi nepatogumai, arba moka proporcingai sumažintą nuomos mokestį (BGB 536 straipsnis, gesetze-im-internet.de). Nuomos mokestis pagal įstatymą sumažėja, kai tik atsiranda nepatogumų; nereikia dėl to pirmiausia kreiptis į nuomotoją ar gauti jo patvirtinimą. Tačiau į nedidelį tinkamumo naudoti apribojimą aiškiai neatsižvelgiama, todėl vien kosmetinė dėmė, kuri iš tikrųjų netrukdo naudotis būstu, dar nesuteikia pagrindo mažinti nuomos mokestį.
Vandens padaryta žala gali sukelti tokių nepatogumų kaip drėgnos sienos ar lubos, ilgai išliekantis tvankus kvapas, padidėjusi pelėsio atsiradimo rizika, laikinai negalimas naudoti kambarys ir džiovinimo įrenginių keliamas triukšmas remonto metu. Kiek reikšmės turi šie veiksniai kartu, sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju: du iš pažiūros panašūs vandens padarytos žalos atvejai gali lemti skirtingą nuomos mokesčio sumažinimą, jei skiriasi žalos trukmė, nukentėjęs kambarys ar triukšmo lygis.
Kiek galima sumažinti nuomos mokestį dėl vandens padarytos žalos?
Įstatyme nustatytos nuomos mokesčio sumažinimo lentelės nėra. Vietos nuomininkų asociacija tai apibendrina taip: bendrų, visais atvejais taikomų nuomos mokesčio sumažinimo dydžio taisyklių nustatyti negalima, nes svarbiausia yra tai, kiek konkrečiu atveju sumažėjo būsto naudojimo vertė (Villingeno-Šveningeno nuomininkų asociacija). Vis dėlto paskelbti teismų sprendimai leidžia susidaryti naudingą vaizdą, kokio dydžio sumažinimą teismai taikė panašiais atvejais.
Teismų praktikos pavyzdžiai (lentelė)
| Teismas ir bylos numeris | Vandens padarytos žalos pobūdis | Sumažinimo dydis |
|---|---|---|
| Berlyno apygardos teismas, 2006-07-21 sprendimas, bylos Nr. 65 S 347/05 | Vandens padaryta žala vonios kambaryje | 10 % |
| Miuncheno aukštesnysis apygardos teismas, 2006-12-20 sprendimas, bylos Nr. 20 U 4428/06 | Vandens padaryta žala, nuo lubų krentant jų dalims | 20 % |
| Osnabriuko apylinkės teismas, 1995-03-31 sprendimas, bylos Nr. 14 C 231/94 | Vandens padaryta žala svetainės luboms | Iki 25 % |
| Gros-Gerau apylinkės teismas, 1979-07-19 sprendimas, bylos Nr. 21 C 1336/78 | Žala dėl išsiliejusių nuotekų | Iki 38 % |
| Berlyno apygardos teismas, GE 1991, 573 | Drėgmės pažeista siena | 50 % |
| Šionbergo apylinkės teismas, 2008-04-10 sprendimas, bylos Nr. 109 C 256/07 | Drėgmės padaryta žala ir išardytos grindys, be to, veikė labai triukšmingi džiovinimo įrenginiai | 20 %, o dėl džiovinimo įrenginių keliamo triukšmo tam tikrą laiką – iki 100 % |
Šie skaičiai pateikti paskelbtuose sprendimuose dėl konkrečių bylų (mietminderungstabelle.de) ir parodo, kaip atitinkami teismai įvertino konkrečias aplinkybes, o ne tai, kokia sumažinimo dalis automatiškai taikoma jūsų atveju. Jei žala apima tik vonios kambarį ir greitai pašalinama, sumažinimas, kaip rodo patirtis, paprastai būna mažesnis, o dėl permirkusių gyvenamosios erdvės lubų, kelis mėnesius veikiančių džiovinimo įrenginių ar laikinai negyvenamo būsto gali būti pagrįstas gerokai didesnis sumažinimas. Vertinant taip pat galima atsižvelgti į veikiančių džiovinimo įrenginių keliamą triukšmą, kuris gali pastebimai padidinti kitu atveju vidutinį sumažinimą.
Pranešimas apie trūkumą: kodėl ir kaip nuomininkai turi pranešti apie žalą
Pagal BGB 536c straipsnį nuomininkas privalo nedelsdamas pranešti nuomotojui apie nuomos laikotarpiu atsiradusį trūkumą (BGB 536c straipsnis, gesetze-im-internet.de). „Nedelsdamas“ reiškia, kad apie žalą reikia pranešti vos ją pastebėjus, be nepagrįsto delsimo, o ne laukti kelias savaites. Jei apie trūkumą nepranešama, nuomininkas praranda teisę į nuomos mokesčio sumažinimą už nepraneštą laikotarpį tiek, kiek nuomotojas negalėjo pašalinti trūkumo dėl to, kad apie jį nebuvo informuotas; be to, nuomininkui gali tekti atlyginti dėl to atsiradusią žalą.
Apie trūkumą iš esmės galima pranešti žodžiu, tačiau kilus ginčui nuomininkui tenka įrodyti, kada ir kaip jis pranešė (mietrecht.com). Todėl praktiškai saugiau apie trūkumą pranešti raštu, laišku arba el. paštu, konkrečiai apibūdinant žalą: nurodant paveiktą kambarį, kada žala pastebėta ir kaip ji veikia galimybę naudotis būstu. Nors terminas trūkumui pašalinti nėra privalomas, jį nurodžius pranešimas tampa konkretesnis, be to, vėliau lengviau įrodyti, nuo kada nuomotojas žinojo apie problemą. Apie tai, kaip skubiai reikia pranešti, galima spręsti ir iš to, kaip greitai pažeistoje vietoje dėl drėgmės gali atsirasti pelėsis; norintiems sužinoti, kaip greitai po vandens padarytos žalos gali atsirasti pelėsis, pateikiama išsamesnė informacija apie galimą laikotarpį.
Praktiniai veiksmai: dokumentavimas, terminai ir faktinis nuomos mokesčio sumažinimas
Vos pastebėjus vandens padarytą žalą, pirmiausia reikėtų įvertinti, ar galima sustabdyti jos priežastį. Įvykus avarijai dažnai reikia užsukti vandens tiekimą; jei dar nežinote, kur savo būste yra reikiamas vožtuvas, iš anksto pasidomėkite, kaip rasti pagrindinį buto vandens uždarymo vožtuvą, kad kritiniu atveju neprarastumėte laiko. Iškart po to svarbi kiekviena minutė dokumentuojant žalą: nuotraukose ir, jei įmanoma, trumpame vaizdo įraše, kuriame matoma data, užfiksuojama, kaip žala atrodė ją pastebėjus. Data, kada žala pastebėta, yra svarbi, nes pagal ją vertinama, ar apie ją vėliau iš tiesų pranešta nedelsiant.
Nuomos mokesčio mažinimas: nuo kada ir kaip
Nuomos mokestis mažinamas už laikotarpį, kai nepatogumai iš tikrųjų tęsiasi, bet ne atgaline data už ankstesnį laikotarpį ir ne automatiškai po to, kai trūkumas pašalinamas. Praktikoje nuomininkas sumažina mokėtiną sumą tiek, kiek, jo vertinimu, sumažėjo galimybė naudotis būstu, ir raštu praneša nuomotojui, kokiu pagrindu tai daro, kad šis galėtų suprasti, kaip apskaičiuota suma.
Mokėjimas su sąlyga, kad permoka bus grąžinta – saugus laikinas sprendimas
Jei nuomininkas nėra tikras dėl tikslaus sumažinimo dydžio, rizika mažesnė, jei jis iš pradžių toliau moka visą nuomos mokestį, bet raštu pareiškia pasiliekantis teisę reikalauti grąžinti permokėtą sumą. Taip apsisaugoma nuo netyčinio įsiskolinimo už nuomą, kuris gali turėti atskirų teisinių pasekmių, o tikslus sumažinimo dydis nustatomas vėliau. Pašalinus žalos priežastį, paprastai tenka imtis kito praktinio veiksmo – tinkamai išdžiovinti drėgmės pažeistas sienas ir grindis; šį procesą taip pat reikėtų dokumentuoti, kad vėliau būtų galima galutinai įvertinti žalą. Visus mokėjimo dokumentus, visą susirašinėjimą su nuomotoju ir pirmines nuotraukas reikėtų laikyti atskiroje byloje, jei vėliau būtų ginčijamas sumažinimo dydis.
Jei nuomotojas nereaguoja: nuomininkų asociacija, teisinė konsultacija ir prevencija
Jei nuomotojas per protingą terminą nereaguoja arba nesutinka su nustatytu sumažinimo dydžiu, verta kreiptis į vietos nuomininkų asociaciją arba į nuomos teisės srityje besispecializuojantį advokatą, kuris įvertins konkrečią situaciją. Šiame straipsnyje pateikiama bendra informacija apie teisinį reguliavimą, o ne teisinė konsultacija konkrečiu atveju; nurodyti procentai paimti iš paskelbtų teismų sprendimų dėl kitų būstų ir kitokios žalos, todėl jų negalima tiesiogiai pritaikyti jūsų atvejui.
Kai kuri vandens padaryta žala atsiranda pamažu, pavyzdžiui, dėl lašančios jungties ar nedidelio nesandarumo, kuris pastebimas tik po kelių savaičių, kai žala jau būna gerokai didesnė nei iš pradžių. Norint tokius atvejus pastebėti anksčiau, galima apsvarstyti galimybę įsigyti išmanųjį vandens nuotėkio detektorių su automatiniu išjungimo vožtuvu. Toks įrenginys montuojamas pagrindiniame vandentiekio vamzdyje, nuolat stebi vandens srautą ir, aptikęs neįprastą jo pokytį, siunčia pranešimą; tuo pat metu varikliu valdomas vožtuvas automatiškai nutraukia vandens tiekimą.
Toks įrenginys nepakeičia pranešimo apie trūkumą ir negarantuoja, kad žalos apskritai nebus; kaip atskirai veikia ir tarpusavyje sąveikauja įvairios funkcijos, paaiškinta išmaniųjų vandens nuotėkio detektorių su išjungimo vožtuvu vadove. Tačiau anksčiau pastebėjus žalą dažnai galima apriboti jos plitimą ir trukmę. Vėliau dėl to taip pat lengviau susitarti su nuomotoju dėl tinkamo nuomos mokesčio sumažinimo dydžio, nes reikia vertinti trumpesnį ginčytiną laikotarpį ir mažesnę papildomą žalą.