Individuele watermeter: facturering en lekkages in appartementencomplexen

Wanneer water op het niveau van het hele gebouw wordt gefactureerd, bestaan er in Frankrijk drie verschillende systemen. Weten welk systeem op uw woning van toepassing is, bepaalt hoe u uw afrekening van de servicekosten moet lezen. Ofwel bedient één hoofdmeter het hele gebouw en verdeelt de VvE-beheerder de rekening op basis van de breukdelen van de bewoners, ofwel meten tussenmeters het verbruik van elke woning terwijl de VvE-beheerder de enige abonnee bij het waterbedrijf blijft, ofwel heeft elke bewoner een individueel contract en ontvangt diegene een persoonlijke rekening, net als bij een eengezinswoning. Hieronder leest u hoe u kunt vaststellen welke situatie voor u geldt, hoe uw aandeel wordt berekend, waarom een lekkage bij iemand anders uw rekening toch kan verhogen en wat u aan uw VvE-beheerder kunt vragen om uw servicekosten te controleren.

• Uw waterrekening hangt af van het systeem in uw gebouw: één hoofdmeter, tussenmeters of individuele contracten, elk met een eigen verdeelmethode.
• Een verschil tussen de hoofdmeter en de som van de individuele meters wordt juridisch beschouwd als gemeenschappelijk verbruik. De kosten worden op basis van breukdelen aan iedereen doorberekend in plaats van aan één woning toegerekend.
• Betalen voor waterverbruik en betalen voor een reparatie na een lekkage zijn twee verschillende regelingen: de tweede hangt af van de plek waar de lekkage is ontstaan, waarbij de IRSI-overeenkomst in bepaalde gevallen als kader voor de afhandeling tussen verzekeraars geldt.
• Door regelmatig de meterstand van uw eigen meter te noteren, kunt u de afrekening van de VvE-beheerder controleren en een lekkage in uw woning vroeg opsporen.

Hoe wordt het waterverbruik in een appartementencomplex verdeeld?

Voordat u nagaat waarom uw rekening is veranderd, moet u eerst weten welk van deze drie systemen in uw gebouw wordt gebruikt. De berekeningsmethode verschilt namelijk sterk per situatie.

• Eén hoofdmeter bedient het hele gebouw. Dit is het meest gebruikelijke systeem in oudere gebouwen: de VvE-beheerder ontvangt één gezamenlijke rekening van het waterbedrijf en verdeelt de kosten over de appartementseigenaren op basis van hun breukdelen, oftewel hun aandeel in het gebouw, zonder rechtstreeks rekening te houden met het werkelijke verbruik van elk huishouden.
• Tussenmeters, één per woning, meten het verbruik van elk appartement afzonderlijk, maar de VvE-beheerder blijft de enige abonnee bij het waterbedrijf: die ontvangt de gezamenlijke rekening en gebruikt vervolgens de individuele meterstanden om het persoonlijke verbruik te verdelen. Het waterverbruik van de gemeenschappelijke ruimten wordt nog steeds op basis van breukdelen verdeeld.
• Een individueel contract gaat een stap verder: elke bewoner wordt rechtstreeks abonnee bij het waterbedrijf voor de eigen woning en ontvangt een persoonlijke rekening, net als bij een eengezinswoning.

Op de jaarlijkse afrekening van de servicekosten die de VvE-beheerder verstuurt, staat normaal gesproken welk van deze drie systemen van toepassing is. Twijfelt u? Dan is de vraag eenvoudig: wie is de abonnee bij het waterbedrijf, u persoonlijk of de VvE?

Is een individuele watermeter verplicht, en sinds wanneer?

Het antwoord hangt vooral af van de leeftijd van het gebouw. Nieuwbouwwoningen moeten zijn voorzien van een installatie waarmee het koudwaterverbruik van elke woning en van de gemeenschappelijke ruimten kan worden gemeten. Deze verplichting is vastgelegd in de Franse bouw- en huisvestingswet (bron: artikel L152-3 van de Franse bouw- en huisvestingswet). Voor gebouwen die zijn gebouwd voordat deze verplichting bestond, geldt geen verplichting om de installatie achteraf aan te passen. Veel van die gebouwen werken vandaag de dag nog met één hoofdmeter, waarvan de kosten op basis van breukdelen worden verdeeld (bron: Notaires de France, over de wetgeving rond watermeters in appartementencomplexen).

Een derde mogelijkheid, het hierboven beschreven individuele contract, bestaat sinds de SRU-wet van 13 december 2000 (artikel 93): een eigenaar van het gebouw kan het waterbedrijf vragen om de leveringscontracten te individualiseren, op voorwaarde dat de bewoners vooraf volledig worden geïnformeerd over de technische en financiële gevolgen van de wijziging (bron: ANIL, over de individualisering van contracten voor de levering van koud water).

Hoe berekent de VvE-beheerder het aandeel van elke woning?

Elk jaar, of met de frequentie die in het splitsingsreglement is vastgelegd, verzamelt de VvE-beheerder twee gegevens: de gezamenlijke rekening van het waterbedrijf en de meterstanden van de individuele meters. Het verbruik in de gemeenschappelijke ruimten — schoonmaak, buitenkranen, de tuin sproeien — wordt apart gehouden en op basis van breukdelen verdeeld in plaats van aan de hand van meterstanden, omdat niemand voor dit gedeelde verbruik een individuele meter heeft (bron: Notaires de France, hierboven aangehaald).

Voorbeeld: hoe wordt een gezamenlijke waterrekening verdeeld?

Neem een puur illustratief voorbeeld dat niet op een echt gebouw is gebaseerd. Een gezamenlijke waterrekening van € 3.000 voor het jaar, terwijl de bedragen op de tussenmeters samen € 2.400 zijn: de resterende € 600 geldt als gemeenschappelijk verbruik en wordt op basis van breukdelen verdeeld, boven op ieders aandeel volgens de eigen meter. Het uiteindelijke bedrag dat u betaalt, hangt dus af van twee factoren, niet van één.

Waarom is het verschil tussen de hoofdmeter en de individuele meters belangrijk?

In een gebouw met tussenmeters komt het voor dat de hoofdmeter een groter verbruik aangeeft dan de som van alle individuele meters. Dit verschil is geen factureringsfout: volgens de rechtspraak wordt het beschouwd als water dat nodig is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, bijvoorbeeld langzaam waterverlies uit een gedeelde leiding. De kosten moeten daarom collectief over alle appartementseigenaren worden verdeeld op basis van hun breukdelen, in plaats van aan een specifieke woning te worden toegerekend (bron: Kohen Avocats, over de verdeling en betwisting van watermeterkosten in een appartementencomplex, waarin wordt verwezen naar een arrest van het Franse Hof van Cassatie uit januari 2016). Deze regel verklaart waarom een lekkage in een gemeenschappelijke leiding de rekening van alle bewoners kan verhogen, ook als niemand zijn verbruiksgedrag heeft veranderd.

Een appartementseigenaar die bezwaar wil maken tegen de manier waarop de algemene vergadering de waterkosten heeft verdeeld, heeft daarvoor twee maanden vanaf de ontvangst van de notulen. Daarna wordt het besluit definitief (bron: Kohen Avocats, hierboven aangehaald). De verdeling van het verbruik staat los van de vraag wie de lekkage zelf moet laten repareren en betalen; die kwestie wordt in het volgende onderdeel toegelicht.

Lekkage bij een buur of in een gemeenschappelijke leiding: wie betaalt de schade?

Een lekkage in de privéleidingen van een buur valt onder de verantwoordelijkheid van die bewoner en diens verzekeraar. Bij een lekkage in een gemeenschappelijk deel — een stijgleiding, het dak of de gevel — ligt de financiële verantwoordelijkheid bij de VvE, die de opsporing van de lekkage en de reparatie betaalt (bron: Kohen Avocats, over de IRSI-overeenkomst en waterschade in een appartementencomplex).

Om dergelijke schadegevallen tussen verzekeraars af te handelen, stelt de IRSI-overeenkomst, die sinds 1 juni 2018 van kracht is, een getrapt kader vast: tot € 1.600 exclusief belastingen vergoedt de verzekeraar van de getroffen bewoner de schade rechtstreeks, zonder verhaal; tussen € 1.600 en € 5.000 exclusief belastingen geldt tussen verzekeraars een vast verhaalschema; boven dat bedrag is de overeenkomst niet meer van toepassing en gelden weer de algemene aansprakelijkheidsregels (bron: Kohen Avocats, hierboven aangehaald). Het is alleen een overeenkomst tussen verzekeraars en kan niet aan een appartementseigenaar of bewoner worden opgelegd: die behoudt al zijn rechten op vergoeding volgens het algemene recht voor reparaties, huurderving of verlies van woongenot. Wie de reparatie van een lekkage betaalt en hoe het waterverbruik, zoals hierboven beschreven, wordt verdeeld, zijn dus twee afzonderlijke regelingen, ook wanneer beide naar aanleiding van hetzelfde incident worden toegepast.

Uw eigen meter aflezen en controleren

In een gebouw met tussenmeters bevindt uw meter zich doorgaans in uw woning, bij de watertoevoer, of soms in een technische schacht op de verdieping die u met de buren deelt. De VvE-beheerder of een ingehuurde dienstverlener neemt de meterstand meestal eenmaal per jaar op om de jaarlijkse afrekening op te stellen.

Door zelf de datum en meterstand te noteren, al is het maar informeel, kunt u de meterstand van de VvE-beheerder controleren en een verschil opsporen voordat het tot een meningsverschil over de afrekening van de servicekosten leidt. Een meterstand die duidelijk sneller oploopt dan normaal, zonder dat u uw eigen verbruiksgedrag hebt veranderd, is meestal het eerste teken van een lekkage in uw woning — een toilet dat voortdurend doorloopt of een druppelende kraan — die u moet controleren voordat u uitgaat van een factureringsfout.

Wat u aan uw VvE-beheerder kunt vragen

Met drie concrete vragen kunt u nagaan of uw aandeel in de waterrekening overeenkomt met het werkelijke verbruik in het gebouw.

• Vraag om de volledige jaarlijkse waterrekening van het waterbedrijf en om een overzicht van de individuele meterstanden die zijn gebruikt voor de berekening, in plaats van alleen de uiteindelijke post op uw afrekening.
• Vraag hoe het verschil tussen de hoofdmeter en de som van de individuele meters voor het betreffende jaar is verklaard, en of de gemeenschappelijke leiding is geïnspecteerd.
• Als uw woning een eigen, toegankelijke waterafsluiter heeft — dat is niet overal het geval; sommige gebouwen hebben maar één afsluiter voor het hele gebouw — kan het nuttig zijn om te weten welke apparaten deze leiding kunnen bewaken en afsluiten bij een abnormaal debiet. Hoe dit type detector werkt vervangt de hierboven besproken controle van de kostenverdeling niet en werkt alleen op de leiding waarop het is aangesloten.

Zo'n apparaat bewaakt continu het debiet in de leiding waarop het is geïnstalleerd en sluit de ingebouwde gemotoriseerde afsluiter zodra een abnormaal debiet wordt gedetecteerd. Volgens de beschrijving van de fabrikant wordt er dan een melding via een mobiele app verstuurd. Het garandeert niet dat waterschade uitblijft en verandert niets aan de manier waarop de VvE het gemeenschappelijke verbruik verdeelt: het reageert alleen op een abnormaal debiet in de eigen leiding. Andere apparaten worden op dezelfde plek geïnstalleerd, zoals filtratiesystemen die vóór de hele woning worden geïnstalleerd.

Dezelfde kwestie speelt ook elders, maar de lokale regels verschillen

Het verdelen van de waterrekening van een appartementencomplex over de bewoners is in een groot deel van Europa een gemeenschappelijk vraagstuk bij collectieve huisvesting, maar de precieze regels — wie een meter moet installeren, wie abonnee blijft bij het waterbedrijf en hoe een geschil wordt afgehandeld — worden bepaald door de huisvestings- en verzekeringsregels van elk land. De hier beschreven regelingen — breukdelen, de SRU-wet en de IRSI-overeenkomst — zijn specifiek voor het Franse recht en mogen niet zonder meer naar andere landen worden overgezet.

Uw waterrekening hangt dus af van het systeem in uw gebouw. Het verschil tussen de hoofdmeter en de individuele meters geldt als gemeenschappelijke kostenpost, niet als een fout. En wie voor het waterverbruik betaalt, staat los van wie een reparatie na een lekkage betaalt. Met deze informatie kunt u de juiste documenten bij uw VvE-beheerder opvragen en begrijpen wat uw afrekening van de servicekosten werkelijk betekent. Bekijk voor meer praktische gidsen over water in huis het blogoverzicht.