Danni da acqua nell'appartamento in affitto: cosa devono fare gli inquilini e come si chiarisce la responsabilità

Quando nell'appartamento in affitto fuoriesce dell'acqua, conta innanzitutto l'ordine dei primi interventi: interrompere l'erogazione dell'acqua, se è possibile farlo senza correre rischi, documentare la zona interessata e informare tempestivamente il proprietario. Chi dovrà sostenere i costi dipende soprattutto dalla causa. Se il danno riguarda la struttura dell'edificio o un impianto installato in modo permanente, per esempio una tubatura all'interno della parete, l'obbligo di manutenzione del proprietario fa propendere per la sua responsabilità della riparazione. Se invece il danno è dovuto a un comportamento colposo dell'inquilino, come una vasca da bagno traboccata, la responsabilità può ricadere su quest'ultimo. Questo articolo illustra la procedura pratica, l'obbligo di segnalazione previsto dalla legge ai sensi del § 536c BGB, il ruolo dell'assicurazione sul contenuto dell'abitazione, della responsabilità civile e dell'assicurazione dell'edificio, nonché il principio alla base della riduzione del canone ai sensi del § 536 BGB. Non sostituisce la consulenza legale per il singolo caso concreto.

• Per prima cosa interrompete l'erogazione dell'acqua, se è possibile farlo senza rischi, ed evitate le zone in cui l'acqua entra in contatto con impianti elettrici.
• Segnalate tempestivamente il problema al proprietario, preferibilmente per iscritto e con indicazione dell'ora, in modo che la segnalazione possa essere comprovata in seguito.
• Fotografate ogni area interessata prima di riordinare o gettare via qualcosa.
• La responsabilità dipende dalla causa del danno, non solo dal punto in cui l'acqua diventa visibile.
• L'assicurazione sul contenuto dell'abitazione, quella di responsabilità civile e quella dell'edificio coprono danni diversi; nessuna interviene automaticamente per coprire tutto.
• La riduzione del canone presuppone un pregiudizio rilevante e dipende dal singolo caso, non da una percentuale fissa.

Interventi immediati dopo un danno causato dall'acqua

I primi minuti sono decisivi soprattutto per evitare che il danno si aggravi. Se è possibile farlo senza correre rischi, chiudete prima l'erogazione dell'acqua dell'apparecchio interessato, per esempio della lavatrice o sotto il lavandino, oppure il rubinetto generale dell'appartamento. Se l'acqua si trova vicino a prese, quadri elettrici o apparecchi accesi, tenetevi lontani da quella zona e fate controllare l'impianto elettrico da un professionista, invece di intervenire da soli sul quadro elettrico o sui cavi. Potete spostare gli oggetti mobili, come tappeti, mobili o apparecchi elettrici, fuori dalla zona interessata, se è possibile farlo senza rischi, per limitare i danni conseguenti.

Quando serve un servizio di emergenza invece di intervenire da soli

In caso di pericolo immediato che non è possibile gestire da soli, per esempio una rottura di un tubo con una notevole fuoriuscita d'acqua o una tubatura visibilmente danneggiata, occorre rivolgersi a un servizio di emergenza o a un'azienda specializzata, non cercare di riparare il problema da soli. Per conoscere nel dettaglio la sequenza degli interventi in caso di una vera rottura di un tubo, compresi i primi 30 minuti e le ore successive, consultate una guida dettagliata su cosa fare in caso di rottura di un tubo.

Informare tempestivamente il proprietario: l'obbligo di segnalazione

Se durante il periodo di locazione si manifesta un difetto dell'immobile locato, il § 536c BGB obbliga l'inquilino a segnalarlo tempestivamente al proprietario. Per tempestivamente si intende senza ritardo colpevole: non necessariamente nello stesso istante, ma senza indugi che si sarebbero potuti evitare. Una breve segnalazione scritta via e-mail o messaggio è più utile di una semplice telefonata ai fini di eventuali prove successive, perché riporta l'ora e il contenuto non può essere contestato in seguito.

Se la segnalazione viene omessa, l'inquilino è tenuto a risarcire al proprietario i danni aggiuntivi che ne derivano. Inoltre, nella misura in cui il proprietario non ha potuto porvi rimedio a causa della mancata segnalazione, per quel periodo l'inquilino può non essere in grado di far valere alcuni suoi diritti, come la riduzione del canone ai sensi del § 536 BGB, il risarcimento dei danni ai sensi del § 536a, comma 1, BGB o la disdetta senza preavviso. Segnalare tempestivamente protegge quindi non solo l'appartamento, ma anche la propria posizione giuridica.

Cosa includere nella segnalazione del danno

Una segnalazione utile indica quando è stato notato il danno, dove si manifesta esattamente, quali interventi sono già stati effettuati, per esempio la chiusura di un rubinetto, e quali zone sono interessate. Allegate subito le prime foto e chiedete esplicitamente di essere informati sui passi successivi, così che entrambe le parti sappiano che la segnalazione è stata ricevuta.

Raccogliere le prove: una lista di controllo per documentare con le foto

Una buona documentazione spesso è decisiva per stabilire in seguito con quanta facilità si possano chiarire le richieste nei confronti del proprietario o dell'assicurazione. Nella pratica si è rivelata utile la seguente sequenza:

• Fotografate separatamente ogni zona interessata, con data e ora visibili, per esempio usando l'indicazione oraria dell'app della fotocamera e, se possibile, includendo nell'immagine un riferimento di scala come un metro pieghevole.
• Fotografate gli oggetti danneggiati prima di spostarli o gettarli; se un oggetto deve essere smaltito immediatamente, fotografatelo prima.
• Tenete un breve resoconto scritto: quando è stato notato il danno, quali interventi sono stati effettuati e chi è stato informato e quando.
• Annotate nomi e recapiti degli eventuali testimoni, per esempio vicini o il custode, se qualcuno ha assistito all'accaduto.
• Conservate la segnalazione scritta del difetto inviata al proprietario e la sua risposta, in modo che la sequenza temporale sia ricostruibile.

Una volta documentati i punti più importanti, è utile considerare quanto tempo resta: quanto rapidamente può formarsi la muffa dopo una perdita spiega perché non conviene rimandare l'asciugatura. Una guida dedicata all'asciugatura dopo un danno causato dall'acqua spiega come asciugare a regola d'arte pareti e pavimenti impregnati d'acqua.

Chi è responsabile? Il proprietario, l'inquilino o una terza parte

La responsabilità dipende dalla causa del danno, non dal punto in cui diventa visibile. Se la causa riguarda la struttura dell'edificio o un impianto installato in modo permanente, per esempio la rottura di un tubo all'interno della parete o un tetto che perde, l'obbligo di manutenzione del proprietario ai sensi del § 535 BGB fa propendere per la sua responsabilità della riparazione. Durante il periodo di locazione, il proprietario deve mantenere l'appartamento in condizioni tali da consentirne l'uso previsto dal contratto.

Se invece la causa dipende dal comportamento dell'inquilino, per esempio una vasca da bagno traboccata o una lavatrice lasciata in funzione a lungo senza sorveglianza, quest'ultimo può essere responsabile dei danni causati, se gli si può imputare una condotta colposa. Una semplice disavventura, da sola, non comporta automaticamente una responsabilità: è determinante che sia stata osservata la diligenza ragionevolmente esigibile nella vita quotidiana.

Quando la causa non è chiara all'inizio

Se il danno proviene da una terza parte, per esempio dalla rottura di un tubo nell'appartamento del vicino, le richieste di risarcimento sono generalmente rivolte al responsabile o alla sua assicurazione, e non automaticamente al proprio proprietario. Finché la causa non è stata accertata, l'obbligo di segnalazione dell'inquilino resta invariato: segnalate e documentate comunque subito il danno, perché spesso è possibile individuarne la causa esatta solo dopo che qualcuno ha aperto o esaminato la zona interessata.

Quale assicurazione copre cosa

Dopo un danno causato dall'acqua, torna quasi sempre la stessa domanda: quale assicurazione paga e per che cosa? Le tre tipologie di assicurazione pertinenti coprono danni diversi e nessuna sostituisce automaticamente le altre.

Assicurazione	Danni coperti
Assicurazione sul contenuto dell'abitazione (dell'inquilino)	Danni ai beni personali dell'inquilino, per esempio se l'acqua fuoriuscita da una tubatura danneggia i suoi mobili, tappeti o apparecchi.
Assicurazione privata di responsabilità civile (dell'inquilino)	Danni a beni altrui, per esempio se l'acqua penetra nell'appartamento sottostante e l'inquilino ha causato il danno per colpa.
Assicurazione dell'edificio (del proprietario)	Danni all'edificio stesso, per esempio a pavimenti, pareti o tubature installati in modo permanente.

Chi vuole tutelarsi sia dai danni ai propri beni sia da quelli causati a terzi ha generalmente bisogno sia di un'assicurazione sul contenuto dell'abitazione sia di un'assicurazione di responsabilità civile (fonte: Verbraucherzentrale). Quale assicurazione pagherà effettivamente nel singolo caso dipende anche da come si è verificato esattamente il danno e da cosa copre nel dettaglio la relativa polizza; la tabella illustra la ripartizione generale, ma non costituisce una garanzia vincolante per ogni caso.

Riduzione del canone in caso di danni causati dall'acqua: i principi fondamentali

Ai sensi del § 536 BGB, per il periodo in cui un difetto pregiudica in modo rilevante l'idoneità dell'appartamento all'uso, il canone si riduce o può persino essere azzerato. Un pregiudizio irrilevante non viene preso in considerazione. La riduzione non è una sanzione per il proprietario, ma la conseguenza prevista dalla legge del fatto che, per quel periodo, l'appartamento non è pienamente utilizzabile; l'importo preciso dipende dal singolo caso. Le percentuali forfettarie che si leggono talvolta rappresentano, nel migliore dei casi, un orientamento approssimativo e non una misura fissa per il calcolo.

Se l'obbligo di segnalazione descritto nella sezione precedente è stato violato per colpa dell'inquilino e, di conseguenza, il proprietario non ha potuto intervenire tempestivamente, il diritto alla riduzione del canone può essere limitato proprio per quel periodo. Anche per questo, la segnalazione tempestiva per iscritto è il presupposto affinché i propri diritti restino pienamente tutelati.

Prevenire ulteriori danni: di cosa si può parlare con il proprietario

Dopo un danno causato dall'acqua, molti inquilini si chiedono se in futuro sarà possibile individuare prima un episodio simile, prima che fuoriescano grandi quantità d'acqua. A questo proposito può essere utile parlare con il proprietario di sistemi di protezione aggiuntivi installati sull'allacciamento idrico principale, per esempio di un rilevatore automatico di perdite con funzione di chiusura. Una conversazione di questo tipo non sostituisce né l'obbligo di segnalazione né un'assicurazione, ma aggiunge un ulteriore livello di protezione tecnica.

Secondo quanto dichiarato dal produttore, un dispositivo come il Rilevatore di perdite d'acqua intelligente per tutta la casa con valvola di spegnimento automatico monitora continuamente il flusso d'acqua tramite un sensore a ultrasuoni, con una sensibilità fino a 0,01 GPM, e chiude la valvola motorizzata entro pochi secondi quando rileva un'anomalia. Il controllo e le notifiche avvengono tramite un'app. È una protezione aggiuntiva, non sostituisce l'obbligo di segnalazione e non garantisce che non si verifichino mai più fuoriuscite d'acqua.

Un articolo dedicato alla prevenzione delle perdite negli appartamenti in affitto spiega come installare in linea di principio una valvola di chiusura di questo tipo e quali aspetti giuridici e tecnici occorre considerare. Chi vuole capire come funzionano in generale questi sistemi può consultare l'introduzione ai rilevatori intelligenti di perdite d'acqua e alle valvole di chiusura.

È raro che si possa evitare del tutto un danno causato dall'acqua in un appartamento in affitto, ma la procedura successiva segue una logica chiara: prima la sicurezza e la limitazione dei danni, poi la segnalazione tempestiva al proprietario, parallelamente una documentazione accurata e solo in seguito la verifica della causa, della responsabilità e della copertura assicurativa. Le basi giuridiche del BGB e le competenze delle tre tipologie di assicurazione forniscono un quadro affidabile, ma non sostituiscono una consulenza legale individuale. In caso di importi elevati, responsabilità contestate o dubbi sulla propria polizza, è opportuno rivolgersi a un'associazione degli inquilini, a un'avvocata o a un avvocato oppure alla propria assicurazione, prima di prendere una decisione che in seguito potrebbe essere difficile correggere.