Hidrômetro individual: cobrança em condomínios e vazamentos

Quando a água é cobrada do condomínio como um todo, há três configurações diferentes em uso na França, e saber qual delas se aplica ao seu imóvel muda a forma de interpretar o seu demonstrativo de despesas. Ou há um único hidrômetro geral que atende a todo o edifício, e o síndico divide a cobrança de acordo com as frações ideais de cada unidade; ou há hidrômetros individuais que medem o consumo de cada unidade enquanto o condomínio continua sendo o único titular da conta junto à empresa de abastecimento de água; ou cada ocupante tem um contrato individualizado e recebe uma conta própria, como aconteceria em uma casa. A seguir, explicamos como identificar a sua situação, como é calculada a sua parte, por que um vazamento que não está na sua unidade ainda pode aumentar a sua conta e o que pedir ao síndico para conferir as despesas.

• A sua conta de água depende da configuração do condomínio: um único hidrômetro geral, hidrômetros individuais ou contratos individualizados, cada um com seu próprio método de rateio.
• Uma diferença entre o hidrômetro geral e a soma dos hidrômetros individuais é tratada juridicamente como consumo comum e cobrada de todos de acordo com as frações ideais, em vez de ser atribuída a uma única unidade.
• O pagamento pelo consumo de água e o pagamento de um reparo após um vazamento são mecanismos distintos: o segundo depende do local em que o vazamento ocorreu, tendo a convenção IRSI como referência para a resolução entre seguradoras em alguns casos.
• Anotar regularmente a leitura do seu próprio hidrômetro permite conferir o demonstrativo do síndico e detectar cedo um vazamento na unidade.

Como a água é rateada em um edifício com várias unidades

Antes de procurar entender por que a sua conta mudou, é preciso saber qual dessas três configurações existe no seu condomínio, pois o método de cálculo muda completamente de um caso para outro.

• Um único hidrômetro geral atende a todo o edifício. Essa é a configuração mais comum em edifícios antigos: o síndico recebe uma conta total da empresa de abastecimento de água e a rateia entre os condôminos de acordo com suas frações ideais, ou seja, sua parte proporcional no condomínio, sem relação direta com o consumo real de cada residência.
• Hidrômetros individuais, um por unidade, medem o consumo de cada apartamento, mas o síndico continua sendo o único titular da conta junto à empresa de abastecimento de água: ele recebe a conta total e, em seguida, usa as leituras individuais para ratear a parte correspondente ao consumo de cada unidade. A água das áreas comuns, por sua vez, continua sendo rateada de acordo com as frações ideais.
• Um contrato individualizado vai além: cada ocupante passa a ser o titular direto da conta junto à empresa de abastecimento de água para a própria unidade e recebe uma conta individual, como aconteceria em uma casa.

O demonstrativo anual de despesas enviado pelo síndico normalmente informa qual dessas três configurações se aplica. Em caso de dúvida, a pergunta é simples: quem é o titular da conta junto à empresa de abastecimento de água, você ou o condomínio?

O hidrômetro individual é obrigatório? Desde quando?

A resposta depende principalmente da idade do edifício. As novas construções devem ter uma instalação que permita medir a água fria fornecida a cada unidade e às áreas comuns, uma obrigação estabelecida pelo Código da Construção e da Habitação (fonte: artigo L152-3 do Código da Construção e da Habitação). Os edifícios construídos antes da entrada em vigor dessa obrigação não precisam fazer uma adaptação retroativa, e muitos ainda funcionam hoje com um único hidrômetro geral, cujo consumo é rateado de acordo com as frações ideais (fonte: Notaires de France, sobre a legislação dos hidrômetros em condomínios).

Existe também uma terceira opção, o contrato individualizado descrito acima, desde a Lei SRU de 13 de dezembro de 2000 (artigo 93): o proprietário do edifício pode pedir à empresa de abastecimento de água a individualização dos contratos de fornecimento, desde que os ocupantes sejam previamente informados de forma completa sobre as consequências técnicas e financeiras da mudança (fonte: ANIL, sobre a individualização dos contratos de fornecimento de água fria).

Como o síndico calcula a parte de cada unidade

Todos os anos, ou com a frequência prevista no regulamento do condomínio, o síndico reúne dois elementos: a conta total enviada pela empresa de abastecimento de água e as leituras dos hidrômetros individuais. O consumo das áreas comuns — limpeza, torneiras externas, irrigação do jardim — é separado e rateado de acordo com as frações ideais, e não com base na leitura de um hidrômetro, já que ninguém tem um hidrômetro individual para esses usos compartilhados (fonte: Notaires de France, citada acima).

Exemplo: como é dividida uma conta de água compartilhada

Vejamos um exemplo meramente ilustrativo, sem relação com um edifício real. Uma conta total de água de 3.000 € no ano, enquanto a soma das leituras dos hidrômetros individuais totaliza 2.400 €: os 600 € restantes são considerados consumo comum e rateados de acordo com as frações ideais, além da parte correspondente ao consumo de cada unidade pelo próprio hidrômetro. Portanto, o valor final pago depende de dois fatores, não de apenas um.

Por que a diferença entre o hidrômetro geral e os hidrômetros individuais importa

Em um edifício equipado com hidrômetros individuais, pode acontecer de o hidrômetro geral registrar um volume maior que a soma de todos os hidrômetros individuais. Essa diferença não é uma irregularidade na cobrança: a jurisprudência a considera água necessária à manutenção das áreas comuns, por exemplo, uma perda lenta em uma tubulação compartilhada, e por isso ela deve ser rateada coletivamente entre todos os condôminos de acordo com suas frações ideais, em vez de ser atribuída a uma unidade específica (fonte: Kohen Avocats, sobre o rateio e a contestação do hidrômetro em condomínio, citando uma decisão do Tribunal de Cassação de janeiro de 2016). Essa regra explica por que um vazamento em uma tubulação comum pode aumentar a conta de todos os ocupantes, mesmo que nenhum deles tenha mudado seus hábitos de consumo.

Um condômino que queira contestar a forma como uma assembleia geral rateou as despesas de água tem dois meses a partir do recebimento da ata; depois desse prazo, a decisão se torna definitiva (fonte: Kohen Avocats, citada acima). Essa questão do rateio do consumo é distinta de saber quem paga pelo reparo do próprio vazamento, assunto detalhado na próxima seção.

Vazamento no vizinho ou em uma tubulação comum: quem paga pelos danos?

Um vazamento na tubulação privativa de um vizinho é responsabilidade desse ocupante e da sua seguradora, enquanto um vazamento localizado em uma área comum — coluna de distribuição, telhado, fachada — envolve a responsabilidade financeira do sindicato dos condôminos, que arca com a localização do vazamento e o reparo (fonte: Kohen Avocats, sobre a convenção IRSI e os danos causados pela água em condomínios).

Para resolver esses sinistros entre seguradoras, a convenção IRSI, em vigor desde 1º de junho de 2018, estabelece regras por faixas: até 1.600 € sem impostos, a seguradora do ocupante afetado faz o pagamento diretamente, sem direito de regresso; entre 1.600 € e 5.000 € sem impostos, aplica-se uma tabela de valores fixos para o direito de regresso entre seguradoras; acima desse valor, a convenção deixa de se aplicar e voltam a valer as regras gerais de responsabilidade (fonte: Kohen Avocats, citada acima). Trata-se apenas de um acordo entre seguradoras, que não pode ser imposto a um condômino ou ocupante: essa pessoa mantém todos os seus direitos à indenização pelas regras gerais de responsabilidade para reparos, perda de renda com aluguel ou prejuízo ao uso do imóvel. Portanto, quem paga o reparo de um vazamento e como se rateia o consumo de água, explicado acima, são duas questões distintas, mesmo quando ambas surgem em consequência do mesmo incidente.

Como ler e acompanhar o próprio hidrômetro

Em um edifício equipado com hidrômetros individuais, o seu geralmente fica dentro da unidade, perto da entrada de água, ou às vezes em um shaft técnico no patamar, compartilhado com as unidades vizinhas. O síndico, ou o prestador de serviços contratado por ele, costuma fazer a leitura uma vez por ano para preparar o demonstrativo anual.

Anotar por conta própria a data e a leitura do seu hidrômetro, mesmo informalmente, permite conferir a leitura do síndico e detectar uma diferença antes que ela se transforme em uma divergência sobre o demonstrativo de despesas. Uma leitura que aumenta muito mais rápido do que o normal, sem mudanças nos seus próprios hábitos, costuma ser o primeiro sinal de um vazamento na unidade — descarga com vazamento contínuo, torneira pingando — que deve ser verificado antes de se presumir um erro na cobrança.

O que pedir ao síndico

Três perguntas concretas permitem verificar se a sua parte da conta de água está de acordo com o uso real do edifício.

• Peça a conta anual completa da empresa de abastecimento de água, assim como o detalhamento das leituras individuais usadas no cálculo, em vez de apenas a linha com o valor final das despesas no seu demonstrativo.
• Peça uma explicação sobre a diferença entre o hidrômetro geral e a soma dos hidrômetros individuais no ano em questão e pergunte se a tubulação comum foi inspecionada.
• Se a sua unidade tiver uma válvula própria de entrada de água acessível — isso não acontece em todos os edifícios, pois alguns têm apenas uma válvula para todo o prédio —, pode ser útil conhecer os dispositivos capazes de monitorar essa tubulação e interromper o fluxo em caso de vazão anormal. O funcionamento desse tipo de detector não substitui a verificação do rateio das despesas explicado acima e atua apenas na tubulação à qual está conectado.

Esse tipo de dispositivo monitora continuamente a vazão da tubulação em que está instalado e fecha a válvula motorizada integrada quando detecta uma vazão anormal, enviando um alerta por aplicativo móvel, de acordo com a descrição do fabricante. Ele não garante que não haverá danos causados pela água e não altera a forma como o condomínio rateia o consumo comum: reage apenas a uma vazão anormal na própria tubulação. Outros equipamentos são instalados no mesmo local, como os sistemas de filtragem instalados antes da entrada de água de toda a casa.

A mesma lógica existe em outros lugares, mas as regras locais são diferentes

Ratear a conta de água de um edifício entre seus ocupantes é um problema comum à moradia coletiva em grande parte da Europa, mas as regras específicas — quem deve instalar um hidrômetro, quem continua sendo o titular da conta junto à empresa de abastecimento de água e como uma divergência é resolvida — são definidas pelas normas habitacionais e de seguros de cada país. Os mecanismos apresentados aqui — frações ideais, Lei SRU, convenção IRSI — são específicos da legislação francesa e não devem ser aplicados da mesma forma em outros lugares.

Portanto, a sua conta de água depende da configuração do seu condomínio; a diferença entre o hidrômetro geral e os hidrômetros individuais corresponde a uma despesa comum, e não a um erro; e quem paga pelo consumo de água não é necessariamente quem paga pelo reparo após um vazamento. Com essas referências, você pode pedir os documentos certos ao síndico e entender o que o seu demonstrativo de despesas realmente significa. Para outros guias práticos sobre água em casa, consulte o índice do blog.