Impermeabilizar el sótano: por dentro o por fuera, cuándo funciona y qué errores salen caros
Que un sótano húmedo pueda impermeabilizarse por dentro o que haya que dejar al descubierto el muro exterior depende sobre todo de la causa de la humedad, no de cuál sea la solución que requiera menos trabajo. Si la humedad asciende por capilaridad desde abajo a través de la mampostería, una barrera horizontal instalada posteriormente puede resolver precisamente ese problema. En cambio, si el agua subterránea ejerce presión desde el exterior contra el muro del sótano, una impermeabilización solo por dentro no suele ser suficiente, porque el muro seguirá humedeciéndose desde fuera y, por tanto, permanecerá más frío que uno impermeabilizado desde el exterior. Antes incluso de decidirse por un método, merece la pena hacer una sencilla comprobación previa: a veces, lo que parece humedad del terreno no es más que una tubería que gotea en la conducción principal de agua, y este problema puede solucionarse independientemente de cualquier medida de impermeabilización.
- La causa determina el método: la humedad ascendente, la humedad lateral del terreno, el agua a presión y la condensación requieren enfoques distintos.
- Una prueba del contador de agua permite saber en 15 a 30 minutos si hay una fuga en la conducción principal antes de trabajar en el muro.
- La impermeabilización interior normalmente no puede detener de forma fiable el agua a presión, mientras que la impermeabilización exterior es más exhaustiva, pero también más laboriosa.
- Una barrera horizontal instalada posteriormente detiene la humedad ascendente, pero no el agua a presión ni la que penetra lateralmente.
De dónde procede realmente la humedad del sótano
Los muros húmedos de los sótanos rara vez tienen una sola causa. Según la Verbraucherzentrale de Baviera, la humedad en el sótano se debe con frecuencia a inundaciones o daños por agua, a la humedad que penetra desde el terreno o a la condensación en los muros; por eso, las soluciones de saneamiento varían tanto como las propias causas (fuente: Sótano húmedo: qué hacer – Verbraucherzentrale de Baviera). En la práctica, se pueden distinguir cuatro patrones básicos.
La humedad ascendente se produce cuando falta la barrera horizontal de la mampostería o está dañada, de modo que el agua sube por capilaridad desde abajo a través del muro. La humedad lateral del terreno tiene otro origen: en este caso, falta la impermeabilización vertical en el exterior del muro del sótano o ha dejado de funcionar, y la humedad del terreno circundante penetra lateralmente. El agua a presión es un caso distinto, ya que el agua subterránea o el agua acumulada temporalmente ejerce presión de forma efectiva contra el muro. Por eso, la norma de impermeabilización de estructuras DIN 18533 distingue expresamente entre la humedad del terreno y el agua sin presión, clasificadas como clase de exposición al agua W1-E, y el agua a presión, de clase W2-E: hasta una profundidad de inmersión de tres metros, el agua a presión se considera una exposición moderada (W2.1-E); por encima de esa profundidad, se considera una exposición alta (W2.2-E) (fuente: DIN 18533: clases de exposición al agua – Forum Verlag). Esta clasificación no es una mera cuestión teórica, porque también determina cuánto trabajo requiere la impermeabilización y qué grado de estanqueidad debe tener.
La condensación, por su parte, no tiene nada que ver con el terreno: se produce cuando el aire cálido y húmedo, por ejemplo en los días calurosos de verano o el procedente de los electrodomésticos, entra en contacto con los muros más fríos del sótano y se condensa en ellos. Si solo se trata el muro, pero no se cambian los hábitos de ventilación, el problema no desaparecerá. Precisamente porque estos cuatro patrones suelen solaparse en la práctica, conviene observar la humedad en varios puntos en vez de dar por sentado demasiado pronto que hay una sola causa.
Comprueba primero: ¿el agua procede realmente del terreno o gotea una tubería?
Antes de invertir tiempo y dinero en impermeabilizar un muro, merece la pena hacer una comprobación que a menudo se pasa por alto: una fuga continua en la conducción principal de agua de la vivienda puede causar una humedad que parece un problema del terreno, pero tiene una causa completamente distinta y una solución mucho más sencilla.
La prueba del contador de agua, paso a paso
La prueba no cuesta nada y dura media hora: cierra todos los grifos, la lavadora, el lavavajillas y la cisterna del inodoro; anota la lectura del contador con todos los decimales, espera de 15 a 30 minutos sin consumir agua y vuelve a leer el contador. Si el contador sigue avanzando durante la pausa, hay una fuga en algún punto de la instalación de agua de la vivienda (fuente: Cómo detectar una rotura de tubería: señales y prueba del contador de agua – approno.de).
Medición de humedad: ¿seco, húmedo o mojado?
Como complemento, un medidor capacitivo de humedad ayuda a evaluar el alcance y el patrón de la humedad. Estos aparatos muestran valores sin dimensiones, llamados dígitos: hasta 40, la mampostería se considera seca; entre 40 y 80, húmeda; y por encima de 80, mojada. La medición solo resulta significativa si comparas varios puntos del muro y los contrastas con un punto de referencia que sepas que está completamente seco, manteniendo distancia respecto a piezas metálicas y tuberías que puedan falsear el resultado (fuente: Comprobar la humedad de la mampostería: cómo medirla correctamente – hausjournal.net). El hecho de que la humedad se extienda de abajo arriba o, en cambio, aparezca de forma uniforme por toda la superficie del muro ya es una pista importante sobre su causa; más adelante explicamos este punto.
Una fuga continua en la conducción principal es un problema completamente distinto de la presión del agua subterránea o de la humedad capilar ascendente en el muro, porque puede repararse sin modificar la propia mampostería. Un dispositivo que supervisa continuamente la conducción principal actúa precisamente en este punto: el Detector inteligente de fugas de agua para toda la casa con válvula de cierre automático se instala directamente en la conducción principal de agua, mide el caudal de forma continua y cierra automáticamente la conducción en cuanto detecta un caudal anormal persistente, como el que puede producirse, por ejemplo, por una conexión que gotea o una rotura importante de una tubería. No sustituye el diagnóstico del propio muro del sótano, pero ayuda a detectar una fuga continua en su origen antes de que se manifieste como un supuesto problema de humedad en la mampostería. El artículo sobre los detectores inteligentes de fugas de agua y las válvulas de cierre automático explica en detalle cómo funciona un sistema de cierre de este tipo.
Impermeabilización interior: qué puede conseguir y cuáles son sus límites
La impermeabilización interior suele ser la única solución viable cuando, sencillamente, no es posible impermeabilizar desde el exterior, por ejemplo, porque el edificio está justo en el límite de la parcela, hay una losa de cimentación en medio o la excavación no es viable por otros motivos. En estos casos, se aplica desde el interior una lechada impermeabilizante mineral u otro revestimiento similar, con el objetivo de impedir que la humedad penetre en el espacio habitable.
Este método tiene sus límites cuando el agua ejerce presión contra el muro. En caso de agua a presión, la impermeabilización interior puede no ser suficiente: el muro seguirá humedeciéndose desde fuera y, por tanto, estará notablemente más frío que uno impermeabilizado desde el exterior (fuente: Impermeabilizar el sótano: cómo hacerlo por dentro y por fuera – ausbaupraxis.de). No es un detalle meramente estético: un muro que permanece húmedo pierde calor más rápidamente y sigue siendo propenso a la formación de moho en la superficie interior, aunque el revestimiento parezca estanco.
Impermeabilización exterior: la solución más exhaustiva, pero más laboriosa
La impermeabilización exterior se considera el método más exhaustivo porque separa por completo la mampostería del terreno circundante, en vez de tratar únicamente la cara interior (fuente: Impermeabilizar el sótano: cómo hacerlo por dentro y por fuera – ausbaupraxis.de). Es la primera opción en edificios antiguos sin impermeabilización vertical, cuando la impermeabilización exterior está visiblemente dañada y siempre que la causa sea la presión del agua subterránea, ya que en ese caso una solución interior tiene sus límites.
Una impermeabilización exterior completa requiere algo más que aplicar un revestimiento o una lechada impermeabilizante al muro: un drenaje conduce el agua de forma controlada lejos del edificio, en lugar de dejar que corra junto al muro, y complementa la propia capa impermeabilizante. El trabajo que requiere se debe sobre todo a la excavación alrededor de la casa, y es precisamente aquí donde surgen también las limitaciones prácticas: los límites de la parcela, las construcciones contiguas o el terreno público junto al edificio pueden restringir el espacio de trabajo necesario o exigir coordinaciones adicionales.
Detener la humedad ascendente: la barrera horizontal instalada posteriormente
La humedad capilar ascendente tiene una solución específica: instalar posteriormente una barrera horizontal mediante inyección. Para ello, se perfora la mampostería a una altura determinada y se inyecta un producto hidrófugo, por ejemplo, a base de silano o siloxano. Este producto sella los capilares de la mampostería para que el agua ya no pueda ascender desde abajo (fuente: Barrera horizontal – Wikipedia).
Es importante distinguir para qué sirve este procedimiento y para qué no: detiene la humedad capilar ascendente, pero no el agua a presión ni la que penetra lateralmente. Si se instala una barrera horizontal para combatir la presión del agua subterránea, se está tratando la causa equivocada. Además, si la mampostería está muy húmeda, por ejemplo, si presenta un nivel de saturación de alrededor del 95 %, primero hay que dejar que se seque antes de inyectar el producto, ya que, de lo contrario, este no podrá penetrar de forma fiable en los capilares.
Qué método corresponde a cada causa
El siguiente resumen indica qué método corresponde a cada causa y qué problemas no resuelve, para evitar acabar tratando el lugar equivocado:
| Causa | Método habitual | Qué problema no resuelve el método |
|---|---|---|
| Humedad ascendente (capilar) | Barrera horizontal instalada posteriormente mediante inyección | Humedad lateral del terreno o agua a presión |
| Humedad lateral del terreno, sin presión | Impermeabilización exterior (revestimiento o lechada impermeabilizante) con drenaje | Humedad ascendente si también falta la barrera horizontal |
| Agua a presión (agua subterránea) | Impermeabilización exterior conforme a la norma DIN 18533, normalmente con drenaje; impermeabilización interior, como mucho, a modo de solución de emergencia | Que el muro se mantenga seco de forma permanente si solo se trabaja desde el interior |
| Condensación por una ventilación inadecuada | Ajustar los hábitos de ventilación y comprobar el aislamiento y la humedad del aire | Problemas de humedad estructurales que realmente proceden del terreno |
| Fuga en la conducción principal de agua | Prueba del contador de agua, reparación y supervisión continua de la conducción principal | Humedad que, independientemente de ello, realmente procede del terreno |
Esta clasificación muestra por qué merece la pena aclarar primero la causa, en vez de empezar por el método que parezca más fácil de aplicar: una ejecución sólida en sí misma no resolverá el problema equivocado si el diagnóstico de partida no es correcto.
Cuándo conviene recurrir a un perito en construcción
A menudo, el patrón de humedad permite saber si hace falta una barrera horizontal o vertical: si se aprecia que la humedad asciende desde abajo, eso apunta a un problema con la barrera horizontal; si, en cambio, se distribuye por toda la superficie del muro, es más probable que se deba a agua que penetra lateralmente o a presión (fuente: Impermeabilizar un sótano posteriormente: resumen de las opciones – mein-eigenheim.de). Si no está claro cuál de estas situaciones se da, conviene pedir una valoración profesional antes de invertir tiempo y dinero en el método equivocado.
También conviene contar con un perito en construcción si hay que excavar cerca de los límites de la parcela o junto a edificios contiguos, porque, además de la propia impermeabilización, pueden entrar en juego cuestiones relativas a los vecinos y a la normativa de construcción. Lo mismo se aplica a los trabajos de impermeabilización vertical en general: una ejecución incorrecta puede causar grietas en la mampostería o dañar las tuberías existentes, con costes de reparación posteriores muy superiores a los de la humedad original.
Al proteger sistemáticamente el propio sótano de la humedad de esta manera, se está abordando uno de los posibles riesgos relacionados con el agua en la vivienda. Otro riesgo independiente es el reflujo del alcantarillado durante las lluvias torrenciales; el artículo sobre la instalación posterior de una válvula antirretorno explica cuándo conviene instalar una protección contra el reflujo. Si quieres informarte más a fondo sobre la protección contra el agua y la prevención de inundaciones en el entorno de la vivienda, encontrarás más información en el archivo del blog. Independientemente del método de impermeabilización que elijas finalmente, la prueba del contador de agua y, si lo deseas, la supervisión continua de la conducción principal siguen siendo un primer paso sencillo que merece la pena, sea cual sea el estado del muro del sótano.