Reducción del alquiler por daños por agua: cuánto y cómo actuar
Si un inquilino descubre daños por agua en la vivienda, no puede simplemente reducir el alquiler en un porcentaje que haya calculado por su cuenta. La reducción se aplica por ley en cuanto la vivienda resulta notablemente menos habitable a causa de los daños, y su cuantía depende siempre del alcance concreto de la afectación: una mancha de humedad en el baño se valora de forma distinta a un techo empapado o a una habitación inhabitable por una inundación. Sin embargo, antes de que pueda determinarse una cifra, hay un paso que muchos inquilinos subestiman: notificar de inmediato el defecto al propietario. Si no lo hacen, pueden perder el derecho a la reducción correspondiente al periodo transcurrido sin notificación.
- El alquiler se reduce automáticamente en cuanto la vivienda resulta notablemente menos habitable debido a los daños por agua; no hace falta presentar una solicitud formal, pero debe poder acreditarse el alcance de la afectación.
- No existe una tabla fija de reducciones del alquiler. Las sentencias publicadas sobre daños por agua oscilan entre alrededor del diez y el cien por cien, según la habitación afectada, la intensidad del olor, el riesgo de moho y la duración de la situación.
- Hay que comunicar el defecto al propietario de inmediato, preferiblemente por escrito, indicando el lugar, la fecha en que se descubrió y cómo afecta al uso de la vivienda. Si se notifica tarde o no se notifica, puede perderse el derecho a la reducción correspondiente al periodo no comunicado y surgir la obligación de indemnizar daños y perjuicios.
- Si no se tiene claro cuál es el porcentaje adecuado, suele ser más seguro seguir pagando el alquiler completo al principio, pero dejando constancia expresa de que se hace bajo reserva de reclamar la devolución, y aclarar más adelante el importe exacto.
Cuándo los daños por agua reducen el alquiler
La base jurídica se encuentra en el § 536, apartado 1, del BGB: si, al entregarse la vivienda, esta presenta un defecto que anula su idoneidad para el uso acordado en el contrato, o si ese defecto surge durante el periodo de alquiler, el inquilino queda exento del pago del alquiler mientras dure la afectación o solo paga un alquiler reducido de forma adecuada (§ 536 BGB, gesetze-im-internet.de). Esta reducción se aplica por ley en cuanto existe la afectación; no es necesario solicitarla primero al propietario ni que este la confirme. Se excluyen expresamente las limitaciones insignificantes de la idoneidad, por lo que una mancha puramente estética que no limite realmente el uso todavía no justifica una reducción.
Entre las afectaciones habituales por daños de agua se encuentran las paredes o los techos empapados, un olor persistente a humedad, un mayor riesgo de moho, una habitación que no se puede utilizar temporalmente y el ruido que generan los aparatos de secado durante la reparación. El peso conjunto de estos factores depende de cada caso: dos daños por agua aparentemente similares pueden dar lugar a porcentajes de reducción distintos si difieren la duración, la habitación afectada o el nivel de ruido.
¿De cuánto puede ser la reducción del alquiler por daños por agua?
No existe una tabla de reducciones del alquiler fijada por ley. Una asociación local de inquilinos lo resume así: no se pueden establecer reglas de aplicación general sobre la cuantía de una reducción del alquiler, ya que lo decisivo es el grado en que se ve afectado el valor de uso de la vivienda en cada caso concreto (Asociación de Inquilinos de Villingen-Schwenningen). Aun así, las sentencias publicadas ofrecen una orientación útil sobre los porcentajes que han aplicado los tribunales en casos comparables.
Ejemplos de la jurisprudencia (tabla)
| Tribunal y número de expediente | Tipo de daños por agua | Porcentaje de reducción |
|---|---|---|
| LG Berlin, sentencia de 21.07.2006, exp. 65 S 347/05 | Daños por agua en el baño | 10 % |
| OLG München, sentencia de 20.12.2006, exp. 20 U 4428/06 | Daños por agua con desprendimiento de partes del techo | 20 % |
| AG Osnabrück, sentencia de 31.03.1995, exp. 14 C 231/94 | Daños por agua en el techo del salón | hasta el 25 % |
| AG Groß-Gerau, sentencia de 19.07.1979, exp. 21 C 1336/78 | Daños causados por aguas residuales que se desbordan | hasta el 38 % |
| LG Berlin, GE 1991, 573 | Pared empapada | 50 % |
| AG Schöneberg, sentencia de 10.04.2008, exp. 109 C 256/07 | Daños por humedad con el suelo levantado y, además, aparatos de secado muy ruidosos en funcionamiento | 20 %, y temporalmente hasta el 100 % debido al ruido de secado |
Estas cifras proceden de sentencias publicadas sobre casos concretos (mietminderungstabelle.de) y describen cómo valoraron los respectivos tribunales una situación específica, no el porcentaje que se aplica automáticamente al caso propio. Por experiencia, los daños que solo afectan al baño y se reparan rápidamente se sitúan en el extremo inferior de la horquilla, mientras que un techo empapado en una zona de estar, varios meses de trabajos de secado o una vivienda temporalmente inhabitable pueden justificar porcentajes mucho más altos. El ruido de los aparatos de secado en funcionamiento también puede tenerse en cuenta y aumentar notablemente una reducción que, de otro modo, sería moderada.
La notificación del defecto: por qué y cómo deben comunicar los inquilinos los daños
De acuerdo con el § 536c del BGB, el inquilino debe comunicar de inmediato al propietario cualquier defecto que aparezca durante el periodo de alquiler (§ 536c BGB, gesetze-im-internet.de). «De inmediato» significa sin demora injustificada, tan pronto como se adviertan los daños, no después de esperar varias semanas. Si no se hace la notificación, el inquilino pierde el derecho a la reducción correspondiente al periodo no comunicado, en la medida en que el propietario no haya podido subsanar el problema por falta de aviso, y además puede quedar obligado a indemnizar los daños y perjuicios que se deriven de ello.
En principio, la notificación del defecto puede hacerse verbalmente, pero, si hay una disputa, el inquilino deberá demostrar cuándo y cómo lo comunicó (mietrecht.com). Por eso, en la práctica es más seguro notificarlo por escrito, mediante una carta o un correo electrónico, describiendo los daños con precisión: la habitación afectada, la fecha en que se descubrieron y el efecto sobre la habitabilidad de la vivienda. Aunque no es obligatorio fijar un plazo para subsanar el defecto, hacerlo concreta la notificación y facilita demostrar más adelante cuándo tuvo conocimiento del problema el propietario. La urgencia del aviso también se aprecia en la rapidez con la que la humedad en una zona afectada puede convertirse en un problema de moho; quien quiera saber cuánto tarda en aparecer moho después de unos daños por agua encontrará allí una explicación más precisa de ese plazo.
Qué hacer en la práctica: documentación, plazos y reducción efectiva del alquiler
En cuanto se detecten daños por agua, primero conviene comprobar si se puede contener su causa. En una situación urgente, esto suele incluir cortar el suministro de agua; si todavía no se sabe dónde está la válvula necesaria en la propia vivienda, conviene informarse de antemano sobre cómo encontrar la válvula de cierre principal de una vivienda, para no perder tiempo en una emergencia. Inmediatamente después, cada minuto cuenta para documentar los daños: las fotos y, si es posible, un vídeo breve en el que se vea la fecha permiten dejar constancia del aspecto que tenían cuando se descubrieron. La fecha del descubrimiento es importante porque permite determinar si la notificación posterior se hizo realmente de inmediato.
Reducir el alquiler: desde cuándo y cómo
La reducción se aplica durante el periodo en que existe realmente la afectación, no de forma retroactiva por el tiempo anterior ni de manera automática una vez subsanado el defecto. En la práctica, el inquilino reduce el importe que debe pagar según la afectación estimada e informa por escrito al propietario de los motivos, para que pueda entender cómo se ha calculado la cifra.
El pago bajo reserva como solución provisional segura
Si no se tiene claro cuál es el importe exacto, se asume menos riesgo si al principio se sigue pagando el alquiler completo, pero se declara por escrito que se reserva el derecho a reclamar la devolución de la cantidad pagada en exceso. Así se evita caer por error en una deuda de alquiler, que podría tener sus propias consecuencias legales, mientras se aclara después el importe de la reducción. Una vez subsanada la causa, suele llegar el siguiente paso práctico: secar correctamente las paredes y los suelos empapados. También conviene documentarlo para la valoración definitiva de los daños. Hay que guardar en un expediente propio todos los comprobantes de pago, la correspondencia completa con el propietario y las fotos originales, por si más adelante se cuestiona el importe de la reducción.
Si el propietario no responde: asociación de inquilinos, asesoramiento jurídico y prevención
Si el propietario no responde dentro de un plazo razonable o cuestiona el importe de la reducción aplicado, lo indicado es consultar a la asociación local de inquilinos o a un abogado especializado en derecho arrendaticio, que podrá valorar el caso concreto. Este artículo ofrece información general sobre la situación jurídica y no constituye asesoramiento jurídico para un caso particular; los porcentajes indicados proceden de sentencias publicadas sobre otras viviendas y otros daños, y no pueden trasladarse exactamente de un caso a otro.
Algunos daños por agua se producen gradualmente, por ejemplo, por una conexión que gotea o una pequeña fuga que solo se detecta semanas después, cuando los daños ya son mucho mayores que al principio. Quien quiera detectar estos incidentes antes puede considerar un Detector inteligente de fugas de agua para toda la casa con válvula de cierre automático. Este tipo de dispositivo se instala en la tubería principal de agua, supervisa continuamente el flujo y envía una notificación cuando detecta un patrón inusual, mientras que la válvula motorizada interrumpe automáticamente el suministro.
Este tipo de dispositivo no sustituye la notificación del defecto ni garantiza que no se produzcan daños; la guía sobre detectores inteligentes de fugas de agua con válvula de cierre explica cómo funcionan sus distintas características. Sin embargo, detectar los daños antes puede limitar a menudo su propagación y duración, lo que también facilita posteriormente llegar a un acuerdo con el propietario sobre el importe correcto de la reducción, ya que habrá menos tiempo de afectación en disputa y menos daños derivados que valorar.