Perito em danos por água: quando é útil, o que verifica e quem paga

Se vale a pena contratar um perito após um dano causado pela água depende sobretudo de quão clara é a causa e de quão bem você e a seguradora conseguem chegar a um acordo sobre a extensão dos danos. Se ambos os pontos estiverem claros, em geral basta a avaliação do regulador de sinistros enviado pela seguradora. Mas, se houver controvérsia sobre a causa, se os danos forem maiores ou se houver sinais de divergência quanto ao valor dos prejuízos, vale a pena contratar um perito independente, que determine no local a causa e a extensão dos danos e os documente por escrito. Inicialmente, quem contrata o perito arca com os custos — na maioria das vezes, você —, a menos que a seguradora solicite expressamente a perícia ou tenha concordado contratualmente em cobrir os custos. Se, mesmo com perícias próprias, a seguradora e o proprietário não chegarem a um acordo, muitos seguros residenciais preveem um procedimento pericial formal com um árbitro neutro, cuja conclusão geralmente é vinculante para ambas as partes.

• Vale mais a pena contratar um perito quando a causa dos danos é incerta ou contestada, quando há danos maiores à estrutura do imóvel ou quando se suspeita de um defeito de construção.
• De acordo com o § 85, parágrafo 2, do VVG, inicialmente, os custos ficam a cargo de quem contrata o perito — consulte a seguradora por escrito, antes, sobre a possibilidade de reembolso.
• Se a divergência persistir, a apólice muitas vezes prevê um procedimento pericial com um árbitro, cuja decisão é, em princípio, vinculante para ambas as partes.
• Fotos, o momento em que os danos foram descobertos e, se disponíveis, os registros de um detector de vazamentos ajudam na perícia posterior, mas não a substituem.

Quando vale a pena contratar um perito após um dano causado pela água

Se o rompimento do cano acabou de acontecer e você ainda está lidando com as primeiras medidas, a questão de contratar um perito surge cedo demais. Nesse caso, leia primeiro o que fazer nos primeiros 30 minutos e nas 48 horas seguintes ao rompimento de um cano. Assim que o problema estiver sob controle e a seguradora tiver sido informada, geralmente é possível avaliar se também será necessário um perito independente. Se você ainda não enviou a notificação do sinistro, deve fazer isso primeiro: a lei não exige um formato específico, mas determina que você comunique o sinistro à seguradora imediatamente após tomar conhecimento dele (fonte: VVG § 30 – Obrigação de notificação).

Em algumas situações concretas, contratar um perito compensa. Se não estiver claro se houve realmente um dano causado por vazamento de água de uma tubulação ou se fatores como as condições climáticas ou negligência grave tiveram algum papel, uma avaliação independente da causa pode ajudar. O mesmo vale quando já há sinais de divergência com a seguradora, por exemplo, porque a avaliação inicial do regulador de sinistros difere bastante da sua percepção. Em caso de danos maiores, que afetem a estrutura do imóvel ou se estendam por vários cômodos ou até mesmo por várias unidades de um prédio residencial, uma avaliação mais detalhada e documentada também tende a valer mais a pena do que no caso de um único tapete encharcado. Se também houver suspeita de que um defeito de construção contribuiu para os danos ou se o prazo de garantia estiver prestes a expirar, uma perícia preserva as provas antes que os direitos prescrevam. Por outro lado, em geral, a avaliação do regulador enviado pela seguradora é suficiente para danos pequenos, de causa evidente e não contestada, como uma mangueira visivelmente rompida na máquina de lavar, sem danos consequentes aparentes. Nesse caso, contratar um perito adicional costuma custar mais do que a clareza extra que ele oferece.

O que um perito realmente verifica em caso de dano causado pela água

Independentemente de quem o contrate, o perito tem essencialmente a mesma função: verificar no local por onde a água vazou e como se espalhou pelo imóvel, medir a umidade nas paredes, nos pisos e nos tetos afetados e registrar a extensão dos danos com fotos e medições. Essas constatações dão origem a um relatório escrito, que descreve a causa e a extensão dos danos e, em geral, também inclui as medidas de reparo recomendadas. Esse relatório pode facilitar a comunicação com a seguradora, mas não substitui a orientação jurídica quando se trata da interpretação do próprio contrato de seguro.

O perito enviado pela seguradora

Em caso de danos maiores, a seguradora costuma enviar um regulador de sinistros ou perito próprio, cuja função é determinar, em nome da seguradora, a causa e a extensão dos danos. Em geral, essa perícia não tem custo para você, pois é solicitada pela própria seguradora.

O perito independente contratado por você

Já um perito contratado por você trabalha exclusivamente em seu interesse e não está sujeito a instruções da seguradora. Isso o torna especialmente útil quando você tem dúvidas sobre a avaliação do regulador da seguradora ou quer uma segunda opinião independente antes de aceitar uma indenização.

Quem paga os custos do perito

A regra geral prevista em lei consta no § 85, parágrafo 2, do VVG: quem contrata um perito ou assistente para apurar os danos arca inicialmente com os custos decorrentes, pois, em princípio, a seguradora não é obrigada a reembolsá-los (fonte: VVG § 85 – Custos da apuração dos danos). Há duas exceções práticas importantes a essa regra geral. Se a própria seguradora exigir a contratação de um perito, por exemplo, por avaliar a causa de forma diferente daquela descrita na sua notificação, ela também arcará com os custos nesse caso. Se algumas apólices de seguro residencial ou de bens domésticos preveem contratualmente o reembolso dos custos do perito contratado por você, essa promessa se soma à regra geral prevista em lei; só é possível saber se isso se aplica à sua apólice consultando as condições do seu próprio contrato. Na prática, portanto, na maioria das vezes os custos ficam a cargo de quem contrata o perito, e o reembolso pela seguradora é a exceção (fonte: Associação de Proprietários de Imóveis Privados, perito em danos causados pela água). Por isso, antes de contratar seu próprio perito, vale a pena perguntar por escrito à seguradora se ela cobrirá os custos e em que medida, pois uma confirmação verbal raramente é suficiente em caso de disputa.

Quando não há acordo: o procedimento pericial

Se, após a apresentação dos laudos, a seguradora e o proprietário continuarem em desacordo quanto à causa ou ao valor dos danos, muitas apólices de seguro residencial e de bens domésticos preveem um procedimento pericial formal, como o regulamentado, por exemplo, no § 15 das Condições Gerais do Seguro Residencial. Nesse procedimento, cada parte indica seu próprio perito, e ambos avaliam, de forma independente, a causa e a extensão dos danos (fonte: Procedimento pericial no seguro residencial, § 15 das VGB). Se os dois resultados forem diferentes, ambas as partes nomeiam em conjunto um terceiro perito, neutro, que decide com base nos laudos apresentados. Em geral, essa conclusão é vinculante para ambas as partes e, segundo uma decisão do Tribunal Regional de Aachen, só pode ser contestada se divergir de forma manifesta e significativa da situação real; além disso, o árbitro só pode se basear nas circunstâncias que já foram examinadas pelos peritos das duas partes (fonte: Jöhnke & Reichow sobre o caráter vinculante do procedimento pericial, Tribunal Regional de Aachen). A divisão dos custos é clara: cada parte paga seu próprio perito, enquanto a seguradora e o proprietário dividem os custos do árbitro.

Como se preparar para decidir: a documentação é importante

Independentemente de você acabar contratando ou não um perito, há algo que pode fazer desde já e que será útil mais tarde: documentar os danos antes de arrumar ou secar o local. Fotografe as áreas afetadas de vários ângulos, anote quando descobriu os danos e registre quais cômodos e objetos foram afetados. Isso é urgente, pois o mofo pode se formar após um dano causado pela água em apenas 24 a 48 horas; por isso, não se deve esperar a visita do perito para começar a secar o local. Seus próprios registros complementam a perícia posterior, mas não a substituem.

Se um Detector inteligente de vazamento de água em toda a casa com válvula de desligamento automático já estiver instalado na tubulação principal de água, o histórico do aplicativo oferece outro ponto de referência com horário preciso: a vazão, a temperatura e o histórico de uso ficam registrados, e é possível consultar posteriormente quando um alerta foi emitido. Essas informações vêm do aplicativo do fabricante e não constituem uma avaliação independente; além das suas próprias fotos, podem servir como mais um elemento cronológico da documentação, mas, por si só, não comprovam a causa nem substituem a perícia ou a avaliação de um perito.

No fim, a decisão de contratar um perito depende da situação concreta: quando a causa é clara e os danos são limitados, muitas vezes basta a avaliação do regulador enviado pela seguradora; em caso de incerteza, divergência ou danos mais extensos, há mais motivos para buscar uma segunda opinião independente. Assim que os danos estiverem documentados e a causa esclarecida, começa o reparo propriamente dito; como secar corretamente paredes e pisos após um dano causado pela água e quando ainda é possível fazer isso por conta própria é o tema da próxima etapa. Este artigo apresenta uma visão geral da prática habitual e não substitui a orientação jurídica para um caso específico; quem já estiver envolvido em uma disputa concreta com a seguradora deve procurar um advogado especializado em direito dos seguros ou recorrer à ouvidoria de seguros. Para uma visão geral da estrutura e do funcionamento dos sistemas de desligamento automático, consulte também o artigo introdutório sobre detectores inteligentes de vazamento de água e válvulas de desligamento.