Danos causados pela água em imóvel alugado: o que fazer e quem responde

Se houver uma fuga de água numa casa arrendada, a ordem dos primeiros passos é o mais importante: cortar o abastecimento de água, se for possível fazê-lo em segurança, documentar a área afetada e informar o senhorio sem demora. Quem acaba por suportar os custos depende sobretudo da causa. Se o dano tiver origem na estrutura do edifício ou numa instalação fixa, por exemplo, num cano dentro da parede, o dever de conservação do senhorio aponta para que seja este o responsável pela reparação. Se, pelo contrário, o dano resultar de uma conduta culposa do próprio arrendatário, como uma banheira que transbordou, este poderá ser responsabilizado. Este artigo explica os passos práticos, o dever legal de comunicação previsto no § 536c do BGB, o papel dos seguros de recheio, de responsabilidade civil e do edifício, bem como os princípios da redução da renda previstos no § 536 do BGB. Não substitui o aconselhamento jurídico para um caso concreto.

• Comece por cortar o abastecimento de água, sempre que isso possa ser feito sem risco, e evite as áreas onde a água esteja em contacto com instalações elétricas.
• Comunique o defeito ao senhorio sem demora, de preferência por escrito e com registo da data e hora, para que a comunicação possa ser comprovada mais tarde.
• Fotografe cada área afetada antes de arrumar ou deitar fora seja o que for.
• A causa do dano determina a responsabilidade, não apenas o local onde a água é visível.
• Os seguros de recheio, de responsabilidade civil e do edifício cobrem danos diferentes; nenhum deles cobre automaticamente tudo.
• A redução da renda exige um prejuízo significativo e depende do caso concreto, não de uma percentagem fixa.

Medidas imediatas após um dano causado pela água

Os primeiros minutos são decisivos, sobretudo para evitar que os danos aumentem. Se for possível fazê-lo em segurança, comece por cortar o abastecimento de água no aparelho afetado, por exemplo, na máquina de lavar roupa ou na torneira debaixo do lavatório, ou na torneira de corte geral da casa. Se houver água perto de tomadas, quadros de distribuição ou aparelhos ligados, mantenha-se afastado dessa área e peça a um profissional para verificar a instalação elétrica, em vez de mexer por sua conta no quadro elétrico ou nos cabos. Pode retirar da área afetada objetos que possam ser deslocados, como tapetes, móveis ou aparelhos elétricos, desde que o consiga fazer sem risco, para limitar os danos subsequentes.

Quando é necessário chamar um serviço de emergência em vez de agir por iniciativa própria

Perante um perigo imediato que não consiga controlar por si, como a rutura de um cano com uma grande quantidade de água ou um tubo visivelmente danificado, a solução adequada é contactar um serviço de emergência ou uma empresa especializada, e não tentar reparar o problema por conta própria. Para conhecer a sequência exata de passos no caso de uma rutura real de um cano, incluindo os primeiros 30 minutos e as horas seguintes, consulte o guia detalhado para agir em caso de rutura de um cano.

Informar o senhorio sem demora: o dever de comunicação

Se surgir um defeito no imóvel arrendado durante o período de arrendamento, o § 536c do BGB obriga o arrendatário a comunicá-lo sem demora ao senhorio. «Sem demora» significa sem atraso culposo: não necessariamente no mesmo segundo, mas sem uma demora que pudesse ter sido evitada. Uma breve comunicação por escrito, por e-mail ou mensagem, é mais útil do que uma chamada telefónica para efeitos de prova posterior, pois regista a data e a hora e torna mais difícil contestar o conteúdo mais tarde.

Se esta comunicação não for feita, o arrendatário fica obrigado a indemnizar o senhorio pelos danos adicionais daí resultantes. Além disso, na medida em que o senhorio não tenha podido resolver o problema devido à falta de comunicação, o arrendatário poderá ficar impedido de exercer determinados direitos próprios durante esse período, como a redução da renda ao abrigo do § 536 do BGB, a indemnização por danos prevista no § 536a, n.º 1, do BGB ou a resolução do contrato com efeitos imediatos. Comunicar rapidamente protege, por isso, não só a casa, mas também a posição jurídica do próprio arrendatário.

O que deve incluir uma comunicação de danos

Uma comunicação útil indica quando o dano foi detetado, onde exatamente se manifesta, o que já foi feito — por exemplo, fechar uma torneira — e que áreas foram afetadas. Anexe logo as primeiras fotografias e peça expressamente uma resposta sobre os passos seguintes, para que ambas as partes saibam que a comunicação foi recebida.

Reunir provas: lista de verificação com registo fotográfico

Uma boa documentação determina muitas vezes se será mais fácil resolver posteriormente os pedidos apresentados ao senhorio ou à seguradora. Na prática, a seguinte sequência tem-se revelado eficaz:

• Fotografe separadamente cada área afetada, com a data e a hora visíveis — por exemplo, através da indicação de data da aplicação da câmara — e, se possível, inclua na imagem uma referência de escala, como uma fita métrica.
• Fotografe os objetos danificados antes de os retirar ou deitar fora; se algum objeto tiver de ser deitado fora de imediato, registe-o primeiro em fotografia.
• Faça um breve registo por escrito: quando detetou o dano, que medidas tomou e quem foi informado, e quando.
• Anote os nomes e os dados de contacto de possíveis testemunhas, como vizinhos ou o porteiro, caso alguém tenha presenciado o sucedido.
• Guarde a comunicação escrita do defeito enviada ao senhorio e a resposta deste, para que a sequência dos acontecimentos possa ser reconstituída.

Depois de documentar os pontos mais importantes, vale a pena perceber quanto tempo ainda resta: a rapidez com que o bolor se pode formar após uma fuga explica por que razão a secagem não deve ser adiada. Um guia próprio sobre como secar após um dano causado pela água explica como secar corretamente paredes e pavimentos encharcados.

Quem é responsável? O senhorio, o arrendatário ou um terceiro

A responsabilidade depende da causa do dano, não do local onde este se torna visível. Se a causa estiver na estrutura do edifício ou numa instalação fixa, como um cano que rebentou dentro da parede ou um telhado com infiltrações, o dever de conservação do senhorio previsto no § 535 do BGB aponta para que seja este o responsável pela reparação. O senhorio tem de manter a casa, durante o período de arrendamento, em condições que permitam a utilização prevista no contrato.

Se, pelo contrário, a causa estiver na conduta do próprio arrendatário — por exemplo, uma banheira que transbordou ou uma máquina de lavar roupa que funcionou durante muito tempo sem supervisão —, o arrendatário poderá ser responsabilizado pelos danos causados, desde que lhe possa ser imputada uma conduta culposa. Um simples acidente, por si só, não implica automaticamente responsabilidade; o que importa é saber se foram tomadas as precauções razoavelmente exigíveis no dia a dia.

Quando a causa ainda não é clara

Se os danos tiverem sido causados por um terceiro, por exemplo, pela rutura de um cano no apartamento do vizinho, os pedidos de indemnização são normalmente dirigidos ao responsável ou à seguradora deste, e não automaticamente ao próprio senhorio. Enquanto a causa não for determinada, isso não altera o dever de comunicação do arrendatário: comunique e documente os danos de imediato, pois muitas vezes só é possível identificar a sua origem depois de alguém abrir ou examinar a área afetada.

Que seguro cobre cada tipo de dano

Depois de um dano causado pela água, surge quase sempre a mesma pergunta: afinal, que seguro paga o quê? Os três tipos de seguro relevantes cobrem coisas diferentes e nenhum substitui automaticamente os outros.

Seguro	O que cobre
Seguro de recheio (do arrendatário)	Danos nos bens do próprio, por exemplo, quando uma fuga de água da canalização danifica móveis, tapetes ou aparelhos do arrendatário.
Seguro de responsabilidade civil privado (do arrendatário)	Danos em bens de terceiros, por exemplo, se a água passar para o apartamento de baixo e o arrendatário tiver causado os danos por culpa sua.
Seguro do edifício (do senhorio)	Danos no próprio edifício, por exemplo, em pavimentos, paredes ou canalizações fixas.

Quem quiser proteger-se tanto contra danos nos seus próprios bens como contra danos causados a terceiros precisa, em regra, de um seguro de recheio e de um seguro de responsabilidade civil (fonte: Verbraucherzentrale). O seguro que efetivamente paga em cada caso depende também de como os danos foram causados e do que a apólice em questão cobre em detalhe; a tabela apresenta a divisão geral, não uma garantia aplicável a todos os casos.

Redução da renda em caso de danos causados pela água: princípios básicos

Nos termos do § 536 do BGB, a renda é reduzida, ou pode mesmo deixar de ser devida, durante o período em que um defeito prejudique significativamente a utilização da casa. Um prejuízo insignificante não é tido em conta. A redução não é uma penalização para o senhorio, mas a consequência legal de a casa não poder ser utilizada na íntegra durante esse período; o montante exato depende do caso concreto. As percentagens genéricas que por vezes se encontram são, na melhor das hipóteses, uma orientação aproximada, não um valor fixo de cálculo.

Se o dever de comunicação referido na secção anterior tiver sido violado por culpa do arrendatário e, por esse motivo, o senhorio não tiver podido resolver o problema a tempo, o direito à redução da renda poderá ser limitado precisamente durante esse período. Por isso, a comunicação rápida e por escrito é também aqui uma condição para que os direitos do arrendatário se mantenham na íntegra.

Prevenir danos futuros: o que pode discutir com o senhorio

Depois de um dano causado pela água, muitos arrendatários perguntam-se se será possível detetar mais cedo um incidente semelhante no futuro, antes de começarem a sair grandes quantidades de água. Pode ser útil conversar com o senhorio sobre sistemas de proteção adicionais na ligação principal da água, como um detetor automático de fugas com função de corte. Essa conversa não substitui o dever de comunicação nem um seguro; acrescenta, antes, uma camada técnica de proteção a ambos.

Segundo o fabricante, um dispositivo como o Detector inteligente de vazamento de água em toda a casa com válvula de desligamento automático monitoriza continuamente o fluxo de água através de um sensor ultrassónico, com uma sensibilidade até 0,01 GPM, e fecha a válvula motorizada de corte poucos segundos depois de detetar uma anomalia. O controlo e as notificações são feitos através de uma aplicação. Trata-se de uma proteção adicional, não de um substituto do dever de comunicação nem de uma garantia de que nunca mais haverá uma fuga de água.

Um artigo próprio sobre a prevenção de fugas em casas arrendadas explica como instalar, em princípio, uma válvula de corte deste tipo e os aspetos jurídicos e técnicos a ter em conta. Para perceber como estes sistemas funcionam em geral, consulte a introdução aos detetores inteligentes de fugas de água e às válvulas de corte.

Raramente é possível evitar por completo um dano causado pela água numa casa arrendada, mas os passos a seguir obedecem a uma lógica clara: primeiro, garantir a segurança e limitar os danos; depois, informar o senhorio sem demora; em paralelo, documentar tudo cuidadosamente; e só então esclarecer a causa, a responsabilidade e a cobertura do seguro. As disposições legais do BGB e as responsabilidades dos três tipos de seguro fornecem um enquadramento fiável, mas não substituem o aconselhamento jurídico individual. Se estiverem em causa quantias elevadas, houver divergências quanto à responsabilidade ou existirem dúvidas sobre a própria apólice, vale a pena pedir aconselhamento a uma associação de arrendatários, a uma advogada ou a um advogado, ou à própria seguradora, antes de tomar uma decisão que depois seja difícil de corrigir.